Αναλυτές: Η ζοφερή πραγματικότητα της κρίσης για τα επαγγελματικά ακίνητα πλησιάζει

Επαγγελματικά Ακίνητα και Επενδύσεις

Η κατάσταση στις ΗΠΑ προκαλεί αναταραχές απειλώντας με νέο «ντόμινο» στην παγκόσμια αγορά – Αυξημένος ο κίνδυνος για τις περιφερειακές, μικρομεσαίες τράπεζες

 

Η αναταραχή στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων των ΗΠΑ, αξίας 20 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, έχει καθυστερήσει αφού μέχρι πρότινος κανείς δεν μπορούσε να υπολογίσει πόσο ακριβώς άξιζαν τα ακίνητα. Ακόμα λιγότεροι ήθελαν πραγματικά να το μάθουν.

Από τότε που η πανδημία ανέτρεψε τα δεδομένα όσον αφορά τη χρήση των ακινήτων σε όλο τον κόσμο, οι δανειστές είχαν ελάχιστα κίνητρα για να σκληρύνουν τη στάση τους απέναντι στους δανειολήπτες οι οποίοι πιέστηκαν από την εκτίναξη των επιτοκίων. Οι συναλλαγές «πάγωσαν», καθώς οι δυνητικοί πωλητές δεν ήταν πρόθυμοι να ξεφορτωθούν κτίρια σε χαμηλές τιμές, κάτι το οποίο τους επέτρεπε να προσποιούνται ότι τίποτα δεν είχε αλλάξει.

Σε ολόκληρη τη χώρα, όμως, τα πράγματα έχουν αρχίσει να αλλάζουν, αποκαλύπτοντας το πόσο πολύ έχουν μειωθεί οι τιμές των ακινήτων. Αυτό, με τη σειρά του, προκαλεί ευρεία ανησυχία όσον αφορά τις επιδράσεις στο υπόλοιπο χρηματοπιστωτικό σύστημα, κάτι το οποίο αποδεικνύεται και από την πρόσφατη αναταραχή που προκάλεσαν η New York Community Bancorp, η ιαπωνική Aozora Bank και η γερμανική Deutsche Pfandbriefbank.

Στο Μανχάταν, οι μεσίτες άρχισαν να διαθέτουν στην αγορά χρέος που καλύπτεται από κτίριο γραφείων ιδιοκτησίας της Blackstone με έκπτωση περίπου 50%. Ένας ουρανοξύστης γραφείων στο Λος Άντζελες πωλήθηκε τον Δεκέμβριο σε τιμή περίπου 45% χαμηλότερη από την τιμή αγοράς του πριν από μια δεκαετία. Περίπου την ίδια περίοδο, η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Ασφάλισης Καταθέσεων (FDI) έκανε έκπτωση 40% σε δάνεια ύψους περίπου 15 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ τα οποία πούλησε με εγγύηση πολυκατοικίες στη Νέα Υόρκη.

Πρόκειται για ένα σημείο καμπής για την αγορά, καθώς η Fed αναμένεται σύντομα να βάλει τέλος στον ταχύτερο ρυθμό αύξησης των επιτοκίων των τελευταίων 50 ετών,  παρέχοντας μεγαλύτερη σαφήνεια στους επενδυτές ακινήτων σχετικά με το πού βρίσκεται το κόστος δανεισμού. Ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα αναγκαστούν να πουλήσουν, καθώς το χρέος τους θα καταστεί ληξιπρόθεσμο.

Σημειωτέον πως, όπως αναφέρει το Bloomberg, περισσότερα από 1 τρισεκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ σε δάνεια επαγγελματικών ακινήτων πρόκειται να ωριμάσουν μέχρι το τέλος του επόμενου έτους, σύμφωνα με την εταιρεία δεδομένων Trepp.

Οι επιπτώσεις αναμένεται να προκαλέσουν ευρεία ανακατάταξη. Κατά την τελευταία δεκαετία των χαμηλών επιτοκίων, πολλοί επένδυσαν σε γραφεία και άλλα εμπορικά κτίρια αφού τα θεωρούσαν ως μία ασφαλή εναλλακτική λύση έναντι των ομολόγων. Οι αμερικανικές πόλεις από το Λος Άντζελες έως τη Νέα Υόρκη βασίστηκαν στις υψηλές αξίες των επαγγελματικών χώρων τους. Οι δανειστές, δη οι περιφερειακές τράπεζες των ΗΠΑ, έχουν φορτωθεί δάνεια για κτίρια που τώρα αξίζουν ένα ελάχιστο ποσοστό της αρχικής τους τιμής.

Εν τέλει, δεν θα έχουν άλλη επιλογή από το να αντιμετωπίσουν τη «μαύρη τρύπ»α στους ισολογισμούς τους και τις συνέπειες της πραγματικότητας.

Το μέγεθος της κρίσης αποτελεί κι αυτό θέμα πολιτικής συζήτησης. Η υπουργός Οικονομικών των ΗΠΑ, Τζάνετ Γέλεν, δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ότι οι απώλειες στα επαγγελματικά ακίνητα προκαλούν ανησυχία, αλλά τόνισε ότι η κατάσταση είναι «διαχειρίσιμη», παρόμοια άποψη με αυτή που εξέφρασε και ο πρόεδρος της Fed, Τζερόμ Πάουελ, σε συνέντευξη στην εκπομπή «60 Minutes» στις 4 Φεβρουαρίου. Άλλοι έχουν πιο δυσοίωνες προοπτικές, με τον επενδυτή ακινήτων Μπάρι Στέρνλιχτ να προβλέπει απώλειες 1 τρισεκατομμυρίου δολαρίων στην ευρύτερη αγορά ακινήτων.

Καθώς οι περισσότερες συναλλαγές προσθέτουν διαφάνεια στην αγορά, οι επενδυτές θα πρέπει να ανακεφαλαιοποιήσουν τα δάνεια ώστε να αντικατοπτρίζουν τις χαμηλότερες αξίες, δήλωσε ο διευθύνων σύμβουλος της RXR, Σκοτ Ρέχλερ. 

Εδώ και χρόνια, οι δανειστές εφάρμοζαν τη λεγόμενη στρατηγική «extend-and-pretend», εστιάζοντας στην επιμήκυνση των όρων των δανείων σε περιόδους αναταραχής, αγνοώντας τις βραχυπρόθεσμες αποτιμήσεις.

Αυτό λειτούργησε καλά κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν αντιμετώπισαν καθυστερημένες πληρωμές δανείων καθώς άδειαζαν τα γραφεία, τα καταστήματα και τα ξενοδοχεία. Δεν είχε νόημα να κάνουν γιγαντιαίες περικοπές στα δάνεια, αφού δεν ήταν σαφές αν το ζήτημα ήταν απλώς βραχυπρόθεσμο και οφειλόταν στην πανδημία.

Δυστυχώς, η κρίση αντικαταστάθηκε από τον ανεξέλεγκτο πληθωρισμό και οδήγησε σε μια σειρά από αυξήσεις επιτοκίων. Το πρόβλημα επιδεινώνεται σε ολόκληρο τον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, ο οποίος δεν έχει ανακάμψει από το ρεκόρ κενών θέσεων που προκάλεσε η τηλεργασία. Το ζήτημα αυτό είναι ιδιαίτερα έντονο στην Αμερική, όπου οι δείκτες απόδοσης των γραφείων είναι χαμηλότεροι από ό,τι στην Ευρώπη και την Ασία, σύμφωνα με τη μεσιτική Jones Lang LaSalle.

Ενώ οι τιμές των γραφείων έχουν καταγράψει μείωση στα χρηματοπιστωτικά κέντρα από το Λονδίνο έως το Τόκιο, οι πόλεις των ΗΠΑ έχουν βιώσει ιδιαίτερα μεγάλο πλήγμα. Το Σαν Φρανσίσκο, το οποίο για χρόνια επωφελούνταν από την ανθηρή ζήτηση των εταιρειών τεχνολογίας, είχε το υψηλότερο ποσοστό διαθέσιμων χώρων γραφείων στη χώρα το δ’ τρίμηνο στο 37%, σύμφωνα με τη μεσιτική εταιρεία Savills.

Η Νέα Υόρκη τα πηγαίνει καλύτερα, με μια πιο διαφοροποιημένη βάση ενοικιαστών, συμπεριλαμβανομένων των χρηματοπιστωτικών εταιρειών, των δικηγορικών και των εταιρειών μέσων ενημέρωσης, αλλά σχεδόν το ένα πέμπτο των επαγγελματικών χώρων της είναι διαθέσιμο προς ενοικίαση.

Σύμφωνα με την MSCI Real Assets, ακόμη και καθώς οι αξίες των κτιρίων στις περιοχές αυτές υποχωρούν, οι τιμές θα πρέπει να μειωθούν περισσότερο για να φτάσει η συναλλακτική δραστηριότητα σε φυσιολογικά επίπεδα.

Η πτώση των αξιών των επαγγελματικών ακινήτων στις ΗΠΑ γίνεται αισθητή σε όλο τον κόσμο, αφού τα ακίνητα στις μεγαλύτερες αμερικανικές πόλεις ήταν κάποτε εξαιρετικές επιλογές για τις παγκόσμιες επενδύσεις. Τα γραφεία θεωρούνταν εξαιρετικά ασφαλή στοιχήματα που υποστηρίζονταν από περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας με μακροπρόθεσμες μισθώσεις και αυξανόμενα ενοίκια.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο έχουν εμφανιστεί θύλακες δυσπραγίας σε περιοχές εκτός των ΗΠΑ όπως η Γερμανία και η Ιαπωνία. Καθώς όλο και περισσότερα δάνεια πλησιάζουν την ημερομηνία λήξης τους, οι δανειστές σε όλο τον κόσμο θα πρέπει να συσσωρεύσουν περισσότερα αποθέματα για να αντιμετωπίσουν πιθανές ζημίες. Το πώς ακριβώς θα εξελιχθεί αυτή η κατάσταση για κάθε εταιρεία, όμως, θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τις ιδιότητες του κάθε δανείου.

Οι γερμανικές Deutsche PBB και Aareal Bank κατέγραψαν αύξηση του κόστους των μη εξασφαλισμένων δανείων τους. Οι τράπεζες και οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων της Νότιας Κορέας, μεταξύ των μεγαλύτερων επενδυτών σε ευρωπαϊκά και αμερικανικά εμπορικά κτίρια τα τελευταία χρόνια, προετοιμάζονται επίσης να αντιμετωπίσουν ένα κύμα προβληματικού χρέους.

Τον περασμένο Δεκέμβριο, οι επαγγελματικοί χώροι αντιπροσώπευαν το 41% της αξίας των προβληματικών ακινήτων στις ΗΠΑ, η οποία ανερχόταν σε σχεδόν 86 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σύμφωνα με την MSCI.  Η δυνητική δυσπραγία, η οποία αναφέρεται στη διάβρωση της τρέχουσας οικονομικής κατάστασης σε ολόκληρο τον τομέα, ανέρχεται σε σχεδόν 235 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ. 

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων αντιμετωπίζουν διαφορετικά ζητήματα από ό,τι οι ιδιοκτήτες επαγγελματικών χώρων, αφού εξακολουθεί να υπάρχει έλλειψη κατοικιών στις περισσότερες μεγαλουπόλεις. Η δυσπραγία στον τομέα αντ’ αυτού προέρχεται κυρίως από την εκτίναξη του κόστους δανεισμού.

Αφού οι επενδυτές κατέκλυσαν την αγορά το 2021 δεδομένου του «εύκολου χρήματος», η απότομη αύξηση των επιτοκίων κατακερμάτισε τις αξίες των ακινήτων τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες αναγκάστηκαν να στραφούν στην αναχρηματοδότηση.

Ορισμένοι δανειστές προσπαθούν ήδη αθόρυβα να ξεφορτωθούν χαρτοφυλάκια δανείων που συνδέονται με ακίνητα. Η Capital One Financial πούλησε πέρυσι ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο δανείων επαγγελματικών χώρων. Η Canadian Imperial Bank of Commerce αναζητά αγοραστές για δάνεια ύψους περίπου 316 εκατ. δολαρίων που συνδέονται με ακίνητα στις ΗΠΑ.

Πολλές τράπεζες εξακολουθούν να προτιμούν να προχωρούν σε συμφωνίες με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, αυτή η προσέγγιση μπορεί να μην είναι βιώσιμη σε πολλές περιπτώσεις, αφού μεγάλες εταιρείες όπως Blackstone και Pacific Investment Management έχουν πολλά προβληματικά ακίνητα στα οποία δεν θέλουν να επενδύσουν περισσότερα χρήματα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα κτίρια μπορεί να αξίζουν σήμερα ακόμη λιγότερο από το οικόπεδο στο οποίο βρίσκονται.

Σε μεγάλο βαθμό, οι δανειστές ήταν πρόθυμοι να τροποποιήσουν τα δάνεια για να αποφύγουν την κατάσχεση για όσο το δυνατόν μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αυξάνοντας τις πιθανότητες εύρεσης καλύτερων λύσεων.

Υπάρχει ακόμη η πιθανότητα η ζήτηση γραφείων να βελτιωθεί ή κάποιος δανειολήπτης να αποκτήσει αρκετή εμπιστοσύνη ώστε να προσφέρει νέα κεφάλαια, ιδίως αν οι ΗΠΑ καταφέρουν να αποφύγουν την ύφεση. Η καθυστέρηση αυτή δίνει επίσης χρόνο στις τράπεζες να δημιουργήσουν αποθέματα που θα χρειαστούν για να αντισταθμίσουν την αξία των προβληματικών δανείων.

Οι μεγαλύτερες τράπεζες μπορούν να αντιμετωπίσουν ευκολότερα τα προβλήματα αυτά, καθώς έχουν δημιουργήσει μεγάλα αποθέματα για την αντιμετώπιση πιθανών ζημιών και μπορούν επίσης να βασίζονται σε άλλους μεγάλους κλάδους. Για τις μικρομεσαίες τράπεζες, όμως, τα προβλήματα θα μπορούσαν να είναι πολύ μεγαλύτερα.

Οι περιφερειακοί δανειστές αντιπροσωπεύουν το 70% του χρέους επαγγελματικών ακινήτων με λήξη έως το 2025 το οποίο επιβαρύνει τους ισολογισμούς των τραπεζών, με τις 25 μεγαλύτερες τράπεζες να αποτελούν το υπόλοιπο, σύμφωνα με έκθεση της Morgan Stanley. Παράλληλα, το ρυθμιστικό τοπίο για τους περιφερειακούς δανειστές αλλάζει, κάτι που θα μπορούσε να αυξήσει το κόστος των υποχρεώσεών τους, καθιστώντας τους ακόμη πιο ευάλωτους.

Όπως συμβαίνει με κάθε αναταραχή στην αγορά, όμως, υπάρχουν και ευκαιρίες. Οι δυνητικοί αγοραστές και επενδυτές έχουν «οπλιστεί» με περίπου 402 δισεκατομμύρια δολάρια τα οποία φαίνονται έτοιμοι να «ρίξουν» σε συμφωνίες επαγγελματικών ακινήτων, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της JLL.

Τέτοιες συμφωνίες, βέβαια, μπορεί να καταλήξουν είτε σε τεράστια κέρδη είτε να αποτελέσουν την πηγή σημαντικών ζημιών για τους επενδυτές, δεδομένης της τρέχουσας μεταβλητότητας της κατάστασης στην αγορά.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *