Καθώς ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζει μια άνευ προηγουμένου εποχή αβεβαιότητας, η επιρροή του πληθωρισμού και των αυξημένων επιτοκίων μαζί με τον γεωπολιτικό κίνδυνο και τις επιπτώσεις της υβριδικής εργασίας, αποτελούν την κύρια ανησυχία για τον αρνητικό και επαυξητικό αντίκτυπο στους διάφορους επαγγελματικούς κλάδους των εμπορικών ακινήτων. Την τελευταία δεκαετία υπάρχουν διάφορα επαναλαμβανόμενα θέματα που έχουν γίνει σταθερές, συμπεριλαμβανομένων των υποδομών, της μακροοικονομίας, των δημογραφικών τάσεων, της στέγασης, της τεχνολογίας και πιο πρόσφατα, της βιωσιμότητας και της παγκόσμιας πανδημίας.
Η οικονομική επιβράδυνση βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη και ο μεγαλύτερος κίνδυνος ύφεσης για τα ακίνητα είναι το κατά πόσον η αυξανόμενη ανεργία και το χαμηλότερο εισόδημα των νοικοκυριών θα μειώσουν τη ζήτηση για οικιστικά και εμπορικά ακίνητα. Με λίγα λόγια, οι άμεσες οικονομικές απειλές παραμένουν τα συνεχιζόμενα προβλήματα της αλυσίδας εφοδιασμού, της πανδημίας και τα λάθη πολιτικής όπως ο πληθωρισμός και τα επιτόκια, ο γεωπολιτικός κίνδυνος, η υβριδική εργασία, η διαταραχή της αλυσίδας εφοδιασμού, η ενέργεια, η ένταση της έλλειψης εργατικού δυναμικού, η μεγάλη στεγαστική ανισορροπία και η ρυθμιστική αβεβαιότητα.
Ο «Εθνικός Κήρυκας» είχε και αυτή τη χρονιά την ευκαιρία να συνομιλήσει με αξιόλογους επαγγελματίες από τον χώρο των τραπεζών, αξιόπιστους δανειστές ακινήτων και ενυπόθηκων δανείων, καθώς και έμπειρους μεσίτες, οι οποίοι και απάντησαν σε 3 βασικά ερωτήματά μας:
1-Πώς βλέπετε την αγορά ακινήτων του 2023 σε σχέση με την αγορά του 2022;
2-Πώς ο πληθωρισμός και τα αυξημένα επιτόκια επηρέασαν τη δραστηριότητα στην αγορά.
3-Είστε αισιόδοξοι για το δεύτερο εξάμηνο του 2023;
Οι απαντήσεις τους είναι πολύ σημαντικές και προσανατολίζουν όσους αναγνώστες κινούνται ή ενδιαφέρονται για τον χώρο της κτηματαγοράς και τις εξελίξεις το υπόλοιπο του 2023 και εντεύθεν. Ευχαριστούμε θερμά την κ. Μαρία Καλαμίδα, τον κ. Γιώργο Σοφοκλέους, τον κ. Μιχάλη Λαγούδη, τον κ. Μπιλ Ηλιόπουλο, την κ. Ειρήνη Σαρρή, τον κ. Μιχάλη Φραγκέδη, τον κ. Γιώργο Κίτσιο, τον κ. Πάρη Ερμογένους, την κ. Μπάρμπαρα Σκαρδή, τον κ. Τόνυ Μαλάτο, τον κ. Φώτη Γερασόπουλο, τον κ. Στράτο Παραδιά και την κ. Αλεξάνδρα Σεκούρη.
- «Για το υπόλοιπο του 2023, διαφαίνεται μια ισορροπημένη αγορά, που δεν θα γέρνει ούτε προς τον αγοραστή, ούτε προς τον πωλητή»
Το 2023 εξακολουθεί να είναι μια καλή χρονιά για επενδύσεις
Μαρία Καλαμίδα* (Maria Kalamidas) – Vice President-Director Atlantic Bank Premier
Η ιδιοκτησία κατοικίας παραμένει αναπόσπαστο μέρος του αμερικανικού ονείρου. Παρόλο που η αγορά ακινήτων υπόκειται σε διακυμάνσεις της αξίας τους, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων αναμένουν ανατίμηση της αξίας των ακινήτων τους με την πάροδο του χρόνου.
Σήμερα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα αισθάνονται αυξημένη οικονομική πίεση. Το βλέπω με τους πελάτες μου και μέσα στην κοινότητα, καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, αναρωτιούνται αν πρέπει να αγοράσουν, να πουλήσουν ή να μείνουν στην άκρη μέχρι να ομαλοποιηθεί η αγορά.
Δεν υπάρχει αμφιβολία, ότι ο πληθωρισμός βαραίνει πολύ στο μυαλό των πελατών μου. Και με το κόστος ζωής να έχει εκτοξευθεί στα ύψη, οι πιθανοί αγοραστές κατοικιών βλέπουν τον πληθωρισμό να τρώει τις αποταμιεύσεις τους, κάνοντάς τους απρόθυμους να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι. Οι αγοραστές που θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι στην τιμή των 400.000 δολαρίων, μπορεί τώρα να πρέπει να συμβιβαστούν με ένα λιγότερο ακριβό, λιγότερο ιδανικό σπίτι. Και επειδή τόσοι πολλοί άνθρωποι έχουν ήδη αναχρηματοδοτηθεί με επιτόκιο χαμηλότερο από το τρέχον επιτόκιο σήμερα, οι δυνητικοί αγοραστές επιλέγουν να μείνουν στη θέση τους, γεγονός που επιδεινώνει την έλλειψη κατοικιών. Μια μικρή προοπτική μπορεί να βοηθήσει. Το 2020 και το 2021, είχαμε περίπου 4 τρισεκατομμύρια δολάρια στην αγορά ενυπόθηκων δανείων – το 2022, έπεσε σε περίπου 2,4 τρισεκατομμύρια δολάρια και η Fannie Mae προβλέπει 1,7 τρισεκατομμύρια δολάρια για φέτος, με άνοδο στα 2,03 τρισεκατομμύρια δολάρια για το 2024. Αυτός είναι ένας λόγος αισιοδοξίας. Οσον αφορά τα επιτόκια, από το αποκορύφωμα της φρενίτιδας των αναχρηματοδοτήσεων, έχουν περίπου διπλασιαστεί, αλλά ιστορικά, τα τρέχοντα επιτόκια δύσκολα αποτελούν ρεκόρ. Στο τέλος του 1990, το επιτόκιο για ένα 30ετές σταθερό στεγαστικό δάνειο ήταν πάνω από 10% -στο τέλος του 2000, ήταν περίπου 7,5%- στο ίδιο επίπεδο με σήμερα. Είναι το μέγεθος και η ταχύτητα των πρόσφατων αυξήσεων των επιτοκίων που ήταν τόσο ανατρεπτικά. Πιστεύω ότι η οικονομική προσιτότητα και οι οικονομικές ανησυχίες θα συμπιέσουν τη ζήτηση των αγοραστών κατοικιών βραχυπρόθεσμα και το απόθεμα των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών θα παραμείνει περιορισμένο. Η γνώμη μου είναι, ότι διαφαίνεται μια ισορροπημένη αγορά για το υπόλοιπο του 2023, που δεν θα γέρνει ούτε προς τον αγοραστή, ούτε προς τον πωλητή.
Αν είμαι αισιόδοξη για το δεύτερο εξάμηνο του 2023; Αυτή είναι μια δύσκολη ερώτηση για να απαντηθεί. Παρά το τι μπορεί να πιστεύουν κάποιοι, το 2023 εξακολουθεί να είναι μια καλή χρονιά για να επενδύσει κανείς σε ακίνητα επειδή υπάρχουν επιλογές για τους αγοραστές κατοικιών, ακόμη και με το χάσμα οικονομικής προσιτότητας. Αν έχετε βρει το σπίτι των ονείρων σας και θέλετε να το κάνετε πραγματικότητα, έχετε επιλογές.
– Εξετάστε το ενδεχόμενο ενός ενυπόθηκου δανείου με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, το οποίο συνήθως έχει χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο από τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου. Αυτό σημαίνει ότι πληρώνετε λιγότερα κατά τα πρώτα χρόνια του δανείου. Είναι ιδιαίτερα ελκυστικό, αν σκοπεύετε να μετακομίσετε πριν λήξει η αρχική περίοδος σταθερού επιτοκίου.
– Εξετάστε μια μεγαλύτερη διάρκεια. Ορισμένοι δανειστές, συμπεριλαμβανομένης της Atlantic Bank, ένα τμήμα της Flagstar, προσφέρουν 40ετείς όρους για τους δανειολήπτες που πληρούν τις προϋποθέσεις. Μπορείτε να μειώσετε τη μηνιαία πληρωμή σας κατανέμοντάς την σε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
– Εξετάστε το ενδεχόμενο μιας πιστωτικής οικιακού κεφαλαίου. Δανειστείτε για να το αναβαθμίσετε/αναβαθμίσετε. Η τράπεζά μας προσφέρει μια επιλογή μόνο για τόκους στις γραμμές ιδίων κεφαλαίων για δανειολήπτες που πληρούν τις προϋποθέσεις.
– Εξετάστε αυτό που ο κλάδος αποκαλεί δάνεια non-QM ή δάνεια χωρίς προϋποθέσεις, τα οποία προσφέρουν στους δανειολήπτες μεγαλύτερη ευελιξία. Το non-QM της Flagstar περιλαμβάνει επιλογές όπως στεγαστικά δάνεια μόνο για τόκους και δάνεια με τραπεζική δήλωση για αυτοαπασχολούμενους δανειολήπτες.
– Εξετάστε ένα επαγγελματικό δάνειο, το οποίο προσφέρει ευέλικτες επιλογές για συμβατικούς και jumbo αγοραστές σε ορισμένα επαγγέλματα όπως γιατροί, νοσηλευτές, δικηγόροι κ.λπ.
– Εξετάστε το ενδεχόμενο να αγοράσετε ένα σπίτι με φίλους ή συγγενείς ή μια στρατηγική μετακίνησης, όπως η αγορά ενός ακινήτου χαμηλότερου κόστους τώρα (διαμέρισμα ή σπίτι σε μια πιο προσιτή περιοχή) και η δημιουργία ιδίων κεφαλαίων, ώστε να μπορέσετε τελικά να το πουλήσετε και να αγοράσετε το σπίτι που πραγματικά θέλετε. Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με το πώς η Atlantic Bank, τμήμα της Flagstar Bank, μπορεί να σας βοηθήσει να ξεπεράσετε το κενό οικονομικής προσιτότητας των ενυπόθηκων δανείων, επικοινωνήστε μέσω του email: Maria.Kalamidas@mynycb.com
**Μαρία Καλαμίδα (Maria Kalamidas), Vice President-Director Atlantic Bank Premier
Address: 404 Park Avenue South, New York, NY 10016/ Direct Line: (212) 659-4921/ Phone: (212) 824-3230 Fax: (631) 787-1075/ Mobile: 646.821.3184
2. «Η πλειοψηφία των Αμερικανών δεν εμπιστεύεται το κεντρικό τραπεζικό σύστημα»
H τρέχουσα κατάσταση του κλάδου των στεγαστικών δανείων
Γιώργος Σοφοκλέους* (George Sophocleous) – Πρόεδρος του ΔΣ της Lyons Mortgage
Οι επαγγελματίες υποθηκών και ακινήτων πρέπει να αναπτύξουν στρατηγικές σήμερα για να ανταγωνιστούν τη σημερινή αγορά, που είναι ανήσυχη και ψηφιακά εξαρτημένη, καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, τα αποθέματα βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, και οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται σε πρωτοφανή επίπεδα.
Οι ειδικοί προβλέπουν ότι η αγορά κατοικίας για το 2023 θα παραμείνει σταθερή. Υπάρχουν μερικοί λόγοι για αυτό. Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών έχουν δημιουργήσει σημαντικό κεφάλαιο στα σπίτια τους. Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών αξιοποίησαν τα χαμηλά στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου το 2020 και το 2021, αποκτώντας ιδιόκτητο σπίτι ή αναχρηματοδοτώντας τις υποθήκες. Τα στοιχεία από τον εποχικά προσαρμοσμένο δείκτη της MBA (Mortgage Bankers Association) δείχνουν ότι οι αιτήσεις χορήγησης ενυπόθηκων δανείων μειώθηκαν κατά 6% την άνοιξη του 2023.
Οι πωλήσεις κατοικιών παλινδρομούν, αλλά παραμένουν πάνω από τα πρόσφατα κυκλικά χαμηλά επίπεδα. Η αύξηση της απασχόλησης εξακολουθεί να είναι ισχυρή. Τα περιορισμένα αποθέματα και τα κυμαινόμενα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων τους τελευταίους μήνες έχουν δημιουργήσει ένα περιβάλλον ζήτησης για κατοικίες. Σύμφωνα με την Εθνική Ενωση Μεσιτών, οι υφιστάμενες πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν τον Απρίλιο του 2023 κατά 3,4%, εποχικά προσαρμοσμένες, σε ετήσιο ρυθμό 4,28 εκατομμυρίων.
Οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν κατά την επόμενη πενταετία. Αυτό θα επεκτείνει περαιτέρω τα 11 τρισ. σε ανεκμετάλλευτα ίδια κεφάλαια που είναι διαθέσιμα στην αγορά. Το 75% των 11 τρισεκατομμυρίων ιδίων κεφαλαίων κατέχεται από ιδιοκτήτες ακινήτων με πρώτο ενέχυρο με επιτόκιο 4% ή λιγότερο. Οι διάμεσες τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 60% από το 1980, ενώ το μέσο οικογενειακό εισόδημα έχει αυξηθεί μόνο κατά 25%. Μια έρευνα της Pulsenomics σε περισσότερους από 100 εμπειρογνώμονες και οικονομολόγους προβλέπει, ότι οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα πέντε χρόνια με περισσότερο ομαλοποιημένους ρυθμούς.
Οι Millennials περιμένουν την εμπειρία «πατήστε το κουμπί, πάρτε υποθήκη». Παρόλα αυτά, είναι επίσης τρομοκρατημένοι για να κάνουν μια λάθος κίνηση με την πιο σημαντική οικονομική απόφαση της ζωής τους. Μια έρευνα σε πάνω από 3000 Nextgen ιδιοκτήτες κατοικιών διαπίστωσε ότι η έλλειψη εκπαίδευσης και η δυσπιστία βρίσκονται στην κορυφή της λίστας των προκλήσεών τους, ενώ η απαίτηση για εξατομικευμένη πληροφόρηση ήταν το «κλειδί».
Η αγορά κατοικίας μεταβάλλεται και αυτή τη στιγμή επικρατεί σύγχυση. Η εμπιστοσύνη των καταναλωτών έχει μειωθεί σε όλους τους τομείς των επιχειρήσεων και της κυβέρνησης στις ΗΠΑ. Το βαρόμετρο της Edelman του 2022 ανέφερε ότι η δυσπιστία είναι πλέον το προκαθορισμένο συναίσθημα της κοινωνίας. Η έρευνά τους δείχνει ότι ο δείκτης εμπιστοσύνης στις ΗΠΑ έχει μειωθεί κατά 10 μονάδες από το 2017. Η πλειοψηφία των Αμερικανών δεν εμπιστεύεται το κεντρικό τραπεζικό σύστημα. Η εμπιστοσύνη σε ένα αξιόπιστο δανειστή είναι απαραίτητη στο σημερινό περιβάλλον. Στην Lyons Mortgage Services χρησιμοποιούμε την τεχνολογία, για να θέσουμε τον έλεγχο στα χέρια των πελατών μας, μέσω της διαφάνειας, των προσβάσιμων πληροφοριών και της εξατομικευμένης εξυπηρέτησης. Ο καλύτερος τρόπος για να διερευνήσετε αυτή την αλλαγή είναι να βασιστείτε σε έναν αξιόπιστο δανειστή ακινήτων και ενυπόθηκων δανείων, όπως η Lyons Mortgage, για να σας βοηθήσει να πάρετε σίγουρες και ενημερωμένες αποφάσεις σχετικά με το τι συμβαίνει στην αγορά σας.
Η Lyons Mortgage Services είναι ένα πολυεθνικό πιστωτικό ίδρυμα που εξυπηρετεί τις κοινότητες τα τελευταία 26 χρόνια.
**Γιώργος Σοφοκλέους (George Sophocleous) – Chairman Lyons Mortgage Services, Inc. Είναι υπεύθυνος για το δευτερογενές μάρκετινγκ και την τεχνολογία της εταιρείας. Διετέλεσε μέλος διαφόρων συμβουλευτικών επιτροπών καθώς και του δευτεροβάθμιου συμβουλίου της Fannie Mae, του μεγαλύτερου στεγαστικού οργανισμού των ΗΠΑ. Κατέχει πτυχίο Διοίκησης Επιχειρήσεων και Χρηματοοικονομικών. tel.: 1(718)-606-6222.
3. «Τα υψηλότερα επιτόκια δημιούργησαν μεγαλύτερο ανταγωνισμό μεταξύ των δανειστών»
Τα αυξημένα επιτόκια μείωσαν την ελκυστικότητα της αγοράς
Μιχάλης Λαγούδης* (Michael Lagoudis) – Πρόεδρος Mortgage World Bankers a division of Ponce Bank
Καθώς η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αύξησε τα επιτόκια το 2022, για να καταπολεμήσει το αυξημένο επίπεδο πληθωρισμού, οι επενδυτικές δραστηριότητες έπεσαν κατακόρυφα, ιδίως στην αγορά ακινήτων. Τα αυξημένα επιτόκια είχαν διττό αντίκτυπο στον κλάδο των ενυπόθηκων δανείων. Πρώτον, μείωσαν την ελκυστικότητα και την οικονομική προσιτότητα της αγοράς κατοικίας ή της αναχρηματοδότησης ενός ενυπόθηκου δανείου, με αποτέλεσμα τη μείωση της δραστηριότητας της αγοράς και τη μείωση των ενυπόθηκων δανείων. Δεύτερον, τα υψηλότερα επιτόκια δημιούργησαν μεγαλύτερο ανταγωνισμό μεταξύ των δανειστών, διαβρώνοντας τα περιθώρια κέρδους τους καθώς προσπαθούσαν να προσφέρουν τα πιο ανταγωνιστικά επιτόκια στους πελάτες.
Δεν υπάρχει αμφιβολία, ότι το σημερινό οικονομικό περιβάλλον δεν είναι ευνοϊκό για την αγορά ακινήτων και τον κλάδο των ενυπόθηκων δανείων και δεν βλέπω τα επιτόκια να επιστρέφουν στα χαμηλά επίπεδα που βιώσαμε τα τελευταία 10 χρόνια. Η προσδοκία μου είναι να δω τα επιτόκια να επιστρέφουν σε ένα πιο βιώσιμο επίπεδο γύρω στο 5% μέχρι τις αρχές του 2024, όπως βιώσαμε τη δεκαετία του 2000.
Καθώς τα επιτόκια σταθεροποιούνται, αναμένουμε αναζωπύρωση των επενδύσεων σε ακίνητα και αυξημένη δραστηριότητα στον κλάδο των ενυπόθηκων δανείων. Εν τω μεταξύ, εν μέσω αυτών των δύσκολων συνθηκών, αντιλαμβανόμαστε τον μειωμένο ανταγωνισμό ως μια ευκαιρία να επεκτείνουμε την παρουσία μας σε εναλλακτικά κανάλια που προηγουμένως ήταν υπερπλήρη. Με πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας ως εταιρεία χορήγησης ενυπόθηκων δανείων, είμαστε έμπειροι στην προσαρμογή στις μεγάλες αλλαγές της αγοράς και παραμένουμε προσηλωμένοι στην παροχή της μέγιστης δυνατής αξίας στους πελάτες μας.
**Μιχάλης Λαγούδης (Michael Lagoudis) – President of Mortgage World Bankers a division of Ponce Bank
Ponce Bank-Corporate Headquarter/2244 Westchester Ave. Bronx, New York 10462
Email: Michael.lagoudis@poncebank.net/ Tel.: (718) 931-9000 / Mobile: +1 (917) 903-2713
4. «Η αγορά μετατοπίζεται προς πιο επιλεκτική λήψη αποφάσεων, εστιάζοντας στην εξεύρεση της τέλειας τοποθεσίας που ευθυγραμμίζεται με τις εξελισσόμενες προτεραιότητες και τις προτιμήσεις του τρόπου ζωής των αγοραστών»
Οι αγοραστές είναι επιφυλακτικοί στην ανάληψη μεγάλων δανείων
Μπιλ Ηλιόπουλος* (Bill Eliopoulos) – Loan Consultant at Cosmos Mortgage Corp.
Ως κτηματομεσίτης, έχω βιώσει τις επιπτώσεις του πληθωρισμού και των αυξημένων επιτοκίων στη δραστηριότητα της αγοράς. Αυτοί οι παράγοντες είχαν αξιοσημείωτο αντίκτυπο στη δυναμική της αγοράς ακινήτων, διαμορφώνοντας τη συμπεριφορά των αγοραστών και επηρεάζοντας τη συνολική ζήτηση για ακίνητα. Η αύξηση του πληθωρισμού έχει επηρεάσει σημαντικά το κόστος ζωής, καθιστώντας όλο και πιο δύσκολο για τους δυνητικούς αγοραστές κατοικιών να αντέξουν οικονομικά τα στεγαστικά δάνεια. Καθώς οι τιμές των αγαθών και των υπηρεσιών αυξήθηκαν, η αγοραστική δύναμη των ανθρώπων μειώθηκε. Επιπλέον, η συνακόλουθη αύξηση των επιτοκίων έχει επιτείνει περαιτέρω τις προκλήσεις στην αγορά ακινήτων. Τα υψηλότερα επιτόκια καθιστούν τον δανεισμό ακριβότερο, γεγονός που επηρεάζει άμεσα την οικονομική προσιτότητα των ενυπόθηκων δανείων. Πολλοί αγοραστές έχουν γίνει πιο επιφυλακτικοί στην ανάληψη μεγάλων δανείων, καθώς το κόστος χρηματοδότησης μιας αγοράς κατοικίας έχει αυξηθεί. Κοιτάζοντας προς το δεύτερο εξάμηνο του 2023, διατηρώ μια συγκρατημένη αίσθηση αισιοδοξίας. Ενώ οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς παρουσιάζουν προκλήσεις, η αγορά ακινήτων θα σταθεροποιηθεί σταδιακά, καθώς αναμένεται να μειωθούν και τα επιτόκια, ενώ η Fed μειώνει το ρυθμό πληθωρισμού. Μπορεί να χρειαστεί κάποιος χρόνος για να προσαρμόσουν οι αγοραστές τις προσδοκίες τους και την ανάγκη να βρεθεί μια νέα ισορροπία, αλλά προβλέπω μια αργή ανάκαμψη της δραστηριότητας της αγοράς.
Ωστόσο, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη σας ορισμένες αναδυόμενες τάσεις στην αγορά. Εχω παρατηρήσει ότι οι άνθρωποι έχουν ανάγκη να κινηθούν πιο γρήγορα από ό,τι στο παρελθόν. Παράγοντες όπως οι ευκαιρίες απομακρυσμένης εργασίας και οι αλλαγές στον τρόπο ζωής έχουν κάνει τα άτομα πιο επιλεκτικά στη μετεγκατάσταση. Οι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών δίνουν μεγαλύτερη έμφαση στην εύρεση της κατάλληλης τοποθεσίας που ταιριάζει στις εξελισσόμενες ανάγκες και προτιμήσεις τους.
Εν κατακλείδι, ενώ ο πληθωρισμός και τα αυξημένα επιτόκια έχουν επηρεάσει την αγορά ακινήτων, παραμένω συγκρατημένα αισιόδοξος για το δεύτερο εξάμηνο του 2023. Προβλέπω σταδιακή ανάκαμψη της δραστηριότητας της αγοράς, αλλά αναγνωρίζω επίσης ότι οι συνήθειες μετακίνησης των ανθρώπων έχουν αλλάξει. Η αγορά μετατοπίζεται προς πιο επιλεκτική λήψη αποφάσεων, εστιάζοντας στην εξεύρεση της τέλειας τοποθεσίας που ευθυγραμμίζεται με τις εξελισσόμενες προτεραιότητες και τις προτιμήσεις του τρόπου ζωής των αγοραστών.
** Μπιλ Ηλιόπουλος (Bill Eliopoulos) – Loan Consultant at Cosmos Mortgage Corp. 5569 N Northwest Hwy Suite 200, Chicago IL 60630, NMLS -281382 / Tel.: (773) 202-7700/ Tel: (312) 502-0219 / Email:info@cosmosmortgage.com/ Bill@cosmosmortgage.com
5. «Το ερώτημα είναι τι επιβαρύνει την αγορά πιο πολύ. Είναι τα υψηλά επιτόκια; Είναι ο πληθωρισμός που έχει φτάσει το κόστος ζωής στα ύψη; Είναι η έλλειψη ακινήτων;»
Τι παρατηρούμε στα κτηματομεσιτικό χώρο αυτή την εποχή;
Ειρήνη Σαρρή* (Irene Sarri) – Licensed Associate Real Estate Broker, Certified Negotiation Expert 2022 – Keller Williams NYC
Σίγουρα ήτανε μία ταραγμένη αρχή στο 2023 με τα επιτόκια να ανεβαίνουνε και την κρίση στον τραπεζιτικό κόσμο όπου είδαμε κάποιες τράπεζες να κλείνουν. Τα επιτόκια ανέβηκαν ακόμη μια φορά και μιλάμε πάντα για 30 χρόνια στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο, που αυτή στιγμή βρίσκεται ο μέσος όρος στο 6,57% μετά από την τελευταία αύξηση που δέχτηκε από το 6,39%. Η αγορά κατοικίας σηματοδοτεί ότι οι ΗΠΑ οδεύουν προς μια μετριοπαθή κατάσταση, προειδοποίησε ο επικεφαλής οικονομολόγος της Fannie Mae, Doug Duncan.
Ο οργανισμός στεγαστικών δανείων που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση προέβλεψε μια μέτρια ύφεση, που θα πλήξει την οικονομία αργότερα φέτος, υποδεικνύοντας ιδιαίτερα την επιβράδυνση της στεγαστικής δραστηριότητας στις ΗΠΑ. Οι υφιστάμενες πωλήσεις κατοικιών έχουν βυθιστεί στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2010 και βρίσκονται σε καλό δρόμο για περισσότερες μειώσεις αργότερα φέτος, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Fannie Mae.
Τα ψηλά επιτόκια και οι τιμές των σπιτιών οδηγούν τους οικονομολόγους να προβλέπουν ότι θα υπάρξει κάποια διόρθωση στην αγορά. Ναι, οι πωλήσεις σπιτιών μειώνονται καθώς όλο και λιγότεροι αγοραστές παίρνουν δάνεια γιατί δεν μπορούν αυτή τη στιγμή οικονομικά να στηρίξουν τις υψηλές μηνιαίες δόσεις. Δεν έχουμε τις πωλήσεις ρεκόρ που είδαμε στο 2022 και το φαινόμενο των πολλαπλών προσφορών για το ίδιο ακίνητο, αυτό το οποίο ονομάζουμε «bidding wars». Ετσι, οι τιμές έχουν αρχίσει να πέφτουν σε κάποια πολιτείες της χώρας πιο πολύ και σε κάποιες πολιτείες λιγότερο. Οπως λένε και οι οικονομολόγοι, οι αγοραστές είναι πολύ πιο προσεκτικοί, σκέφτονται πάρα πολύ πριν να εξαντλήσουν το πορτοφόλι τους και από την άλλη μεριά, όταν η μηνιαία δόση δανείου πηγαίνει πάνω, τότε οι τράπεζες θα σε δανειοδοτήσουν για μικρότερο ποσό.
Εάν κοιτάξουμε σε όλη την Αμερική, η μέση τιμή πώλησης (median price) έφτασε το προηγούμενο μήνα στις $425.000, το οποίο αυτό αποτελεί μία αύξηση 14% μέσα σε ένα χρόνο. Με τα επιτόκια να έχουνε διπλασιαστεί, στα τελευταία δύο χρόνια, ένας ιδιοκτήτης θα πληρώσει διπλάσια δόση δανείου κάθε μήνα όσον αφορά το στεγαστικό του δάνειο.
Αυτό από το οποίο υποφέρει η αγορά είναι η έλλειψη κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση. Γιατί άραγε να συμβαίνει αυτό; Ο λόγος είναι πολύ απλός. Κανένας δεν θέλει να πουλήσει και να φύγει από την κατοικία που έχει με ένα πολύ χαμηλό επιτόκιο γύρω στο 3% για να αγοράσει καινούργια κατοικία με διπλάσιο επιτόκιο.
Η πλειοψηφία των ιδιοκτητών έχει επιτόκια τα οποία βρίσκονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Να αναφέρω ενδεικτικά ότι στο 62% των ιδιοκτητών, το επιτόκιό τους είναι κάτω από το 4%, άρα λοιπόν καταλαβαίνουμε γιατί αναβάλλουν να αλλάξουν κατοικία. Τα ψηλά επιτόκια είναι ανασταλτικός παράγοντας για τους πωλητές, αφού την επόμενη μέρα της πώλησης με τη σειρά τους γίνονται και αυτοί αγοραστές σε κάποια άλλη αγορά.
Επιπλέον, οι πωλητές, γνωρίζοντας ότι οι αγοραστές δεν είναι εκεί έξω αυτή τη στιγμή, και οι ίδιοι με τη σειρά τους διστάζουν να προχωρήσουν στην τοποθέτηση της κατοικίας τους, γιατί πιστεύουνε ότι τώρα δεν θα πιάσουν την τιμή που θέλουν.
Αρα λοιπόν οι πωλητές διστάζουν να προχωρήσουν στην πώληση του ακινήτου τους και από την άλλη μεριά οι αγοραστές αδυνατούν να πληρώνουν τις ψηλές μηνιαίες δόσεις δανειοδότησης με το καθαρό αποτέλεσμα η αγορά να υποφέρει από έλλειψη ακινήτων. Και ποιο είναι το αποτέλεσμα της έλλειψης ακινήτων; Οι τιμές σπιτιών προς πώληση να κρατούνται ψηλά ή ακόμη καλύτερα οι τιμές σπιτιών να μην πέφτουν. Είναι γνωστό ότι ο νόμος της προσφοράς και ζήτησης διέπει τον κτηματομεσιτικό χώρο. Το ερώτημα είναι τι επιβαρύνει την αγορά πιο πολύ. Είναι τα υψηλά επιτόκια; Είναι ο πληθωρισμός που έχει φτάσει το κόστος ζωής στα ύψη; Είναι η έλλειψη ακινήτων;
Με ένα κόστος ζωής το οποίο έχει φτάσει στα ύψη, με τον φόβο για ύφεση, η ψυχολογία της αγοράς είναι χαμηλή. Και όπως γνωρίζουμε πολύ καλά, η ψυχολογία είναι αυτή που παίζει καθοριστικό ρόλο στην κίνηση της αγοράς. Ομως πρέπει να ξεκαθαρίσουμε, ότι δεν βρισκόμαστε σε κάποια παρόμοια αγορά, όπως αυτό που είχαμε τις παλιές εποχές, αυτό που λέγαμε bubble. Δεν βρισκόμαστε στον ίδιο κίνδυνο μπροστά σε ένα τσουνάμι πλειστηριασμών. Θα αναρωτιέστε ποιος είναι ο λόγος! Μετά το 2009 οι τράπεζες άλλαξαν τις προϋποθέσεις για τη δανειοδότηση και όσοι έχουν πάρει δάνεια, έχουν εγκριθεί μετά από πολύ αυστηρές προϋποθέσεις.
Εάν η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, αυτό κρατάει τις τιμές ψηλά. Γιατί τότε να μη μιλήσουμε για νέες κατοικίες που μπορεί να χτιστούν στην αγορά; Το πρόβλημα είναι ότι με τον πληθωρισμό το κόστος κατασκευής έχει τριπλασιαστεί και αυτό μειώνει το κέρδος το κατασκευαστικό και ανεβάζει τις τιμές της κατοικίας. Και για να μιλήσουμε και για την αγορά των διαμερισμάτων πολυτέλειας στο Μανχάταν τα οποία είναι από 4 εκατομμύρια και πάνω, βλέπουμε ότι τα δεδομένα στα μέσα Μαΐου ήταν μια αυξημένη κίνηση ακόμα μεγαλύτερη και απ’ αυτήν ένα χρόνο πριν, τον Μάιο 2022. Παρατηρείς λοιπόν είναι ότι μπορεί τα ψηλά επιτόκια να κρατάνε τους πωλητές πίσω καθώς επίσης και τους αγοραστές αλλά οι αγοραστές τοις μετρητοίς (all cash buyers) δεν επηρεάζονται από την αγορά και τα δεδομένα της αγοράς. Και όπως προαναφέραμε οι αγοραστές δεν μπορούν να αποκριθούν στα ψηλά επιτόκια με αποτέλεσμα να παραμένουνε ενοικιαστές και να επιβαρύνονται με την ανανέωση του ετήσιου ενοικίου σε ακόμη υψηλότερα επίπεδα και πολλές φορές σε τέτοιο σημείο, ώστε να παρουσιάζονται ενοίκια ρεκόρ για την πόλη του Μανχάταν. Μία παρατήρηση είναι, ότι η αγορά δεν είναι ποτέ μία αγορά. Είναι πολλές αγορές, και μιλούμε για μονοκατοικία, διπλοκατοικία, πολυκατοικία, διαμερίσματα και εμπορικούς χώρους. Η κάθε αγορά μετά παίρνει τοπικό χαρακτήρα και πολλές φορές στην ίδια γειτονιά το ένα κτίριο με το άλλο να έχει τεράστια διαφορά. Η παλαιότητα, η ζήτηση, ο εκσυγχρονισμός, οι ανέσεις, όλα αυτά είναι παράγοντες, που δημιουργούν πολλές αγορές μέσα στην ίδια πόλη και ακόμα περισσότερο πάνω στο ίδιο οικοδομικό τετράγωνο.
Θα μοιραστώ μαζί σας μια τελευταία εμπειρία όπου αντιπροσώπευσα τον πελάτη μου, ο οποίος πρόσφερε τη διπλοκατοικία του προς πώληση και μέσα στην πρώτη μέρα που ανοίξαμε το κτίριο στο αγοραστικό κοινό έλαβα 13 προσφορές. Πολύ σωστά, μέσα σε μία μέρα 13 προσφορές τοποθετήθηκαν πάνω στο ίδιο ακίνητο, το οποίο πουλήθηκε από ό,τι καταλαβαίνετε αρκετά πάνω από την αρχική τιμή προσφοράς. Την πρόσφατη αυτή εμπειρία μοιράζομαι μαζί σας με σκοπό να υπογραμμίσω, ότι τα νέα που διαβάζουμε για την αγορά δεν είναι καθολικά. Δηλαδή, το κάθε είδος ακινήτου έχει τη δική του προσφορά και ζήτηση μέσα σε κάθε χρονική στιγμή. Εγώ πιστεύω όταν υπάρχει αναβρασμός, υπάρχει πάντοτε η ευκαιρία. Μπορεί να δανείζεσαι σε αυτή τη στιγμή σε υψηλότερο επιτόκιο, αλλά όμως αν αγοράζεις την κατοικία σου σε μία καλύτερη τιμή, μπορείς να κάνεις την προσφορά σου και μπορείς να διαπραγματευτείς μια καλύτερη αγορά πώλησης. Και τη στιγμή που τα επιτόκια θα κατεβούν, μπορείς να πας πίσω στην τράπεζα για επανατοκισμό. Οπως αγαπώ να λέω, μπορείς πάντα να αλλάξεις το ποσοστό δανεισμού, αλλά δεν μπορείς ποτέ να αλλάξεις την τιμή αγοράς. Το να βρεθεί η ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, αυτό είναι «κλειδί» για το πληθωρισμό. Όταν αυτός θα καλυτερεύσει και τα επιτόκια κατέβουν, το οποίο δεν φαίνεται ότι θα συμβεί άμεσα, τότε η αγορά θα ξαναβιώσει την ζήτηση και την κίνηση. Βέβαια να μην ελπίζουμε για χαμηλά επιτόκια του 3%.
Σε προσωπικό επίπεδο θα ήθελα να ευχαριστήσω όλους τους πελάτες και φίλους μου για την αγάπη, την εμπιστοσύνη και την υποστήριξή σας. Αρχισα το 2023 με δύο βραβεία αναγνώρισης και ένα από τα οποία είναι Ρεκόρ Πωλήσεων για το 2022. Και με χαρά ανακοινώνω ότι έφτασα στο ανώτατο επίπεδο εξασκήσεως επαγγέλματος και τώρα είμαι αδειούχος σαν Licensed Associate Real Estate Broker. Είναι χαρά μου να συνεχίσω να σας προσφέρω τις γνώσεις μου και τις υπηρεσίες μου. Ευχαριστώ τον «Eθνικό Kήρυκα» και την αρχισυντάκτρια του «Περιοδικού» Γιάννα Κατσαγεώργη για τη δυνατότητα που μου δίνουν να εκφράζω τις απόψεις μου και να τους ευχαριστήσω ακόμα, γιατί το ετήσιο αυτό τεύχος που αφορά την Κτηματαγορά, φέρνει τον παλμό της στο καταναλωτικό κοινό, με τόσο εμπεριστατωμένες πληροφορίες από τους αξιόλογους ανθρώπους του χώρου.
**Ειρήνη Σαρρή (Irene Sarri) – Licensed Associate Real Estate Broker, Certified Negotiation Expert
2022 KW NYC Top Producing Individual Agent/ Member of The Real Estate Board of New York (REBNY)/ Member of National Association of Realtors (NAR)/ Member of OneKey MLS
Keller Williams NYC/ 99 Park Avenue, 10th Floor | New York, NY 10016
C: (646) 479-2993 | irene.sarri@kwnyc.com
6. «Μόλις τα επιτόκια ανέβουν, τα μετρητά σας αξίζουν πολύ περισσότερο. Εδώ έρχεται η περίφημη φράση ‘Τα μετρητά είναι βασιλιάς’»
Στο Tamba Bay η αγορά είναι ισχυρή με διακυμάνσεις
Μιχάλης Φραγκέδης* (Michael Frangedis), PLLC – Keller Williams Gulfside Realty
Σίγουρα έχει αμβλυνθεί, αλλά όχι στον βαθμό που ήταν το 2007-2009. Υπάρχουν πάρα πολλά μετρητά στην αγορά. Οι τιμές όντως προσαρμόστηκαν κατά 15-28% ή και περισσότερο ανάλογα με την αγορά σας. Η συνολική αγορά θα συνεχίσει να γίνεται ηπιότερη μέχρι να μειωθούν τα επιτόκια, αλλά η ομοσπονδιακή κυβέρνηση το κάνει αυτό σκόπιμα για να επιβραδύνει την ανάπτυξη και να διαχειριστεί ανάλογα την αγορά. Αυτό είναι ένα τεράστιο θέμα. Η αγορά σας σχετίζεται με την τοποθεσία σας και όλους τους τοπικούς παράγοντες που σχετίζονται με αυτήν. Μπορεί να επηρεαστεί από διάφορους παράγοντες επίσης, συμπεριλαμβανομένων των οικονομικών συνθηκών, των επιτοκίων, της προσφοράς και της ζήτησης κατοικιών, της κυβέρνησης και της διεθνούς σκηνής. Μέχρι σήμερα η τοπική αγορά στην περιοχή Tampa Bay ήταν ισχυρή, αλλά παρουσιάζει διακυμάνσεις σε κάθε κοινότητα της περιοχής σε ολόκληρη τη χώρα. Η ζήτηση για εμπορικούς χώρους, όπως γραφεία και μαγαζιά είναι ισχυρή. Ενας αγοραστής που έρχεται με μετρητά μπορεί να υποσκάψει, οποιοδήποτε άλλον αγοραστή που βασίζεται σε χρηματοδότηση.
O πληθωρισμός και η αύξηση επιτοκίων έχουν επηρεάσει κάθετα την αγορά. Το βασικό επιτόκιο είναι στο 8,25% σήμερα έναντι 3,38% πέρυσι τον Μάιο, αλλά όπως αναφέρθηκε παραπάνω υπάρχουν πολλές μεταβλητές που διέπουν μια επένδυση σε ακίνητα, είτε πρόκειται για κατοικίες, είτε για εμπορικά ακίνητα, είτε για επενδύσεις. Ο πληθωρισμός μετατοπίζει την κίνηση και δημιουργεί ευκαιρίες για άλλους, είτε πρόκειται για τράπεζες, είτε για χρηματοδότηση, είτε για μόχλευση ως HELOC, είτε για οικοδόμηση, είτε για αγορά. Μόλις τα επιτόκια ανέβουν, τα μετρητά σας αξίζουν πολύ περισσότερο. Εδώ έρχεται η περίφημη φράση «Τα μετρητά είναι βασιλιάς». Ενα απλό παράδειγμα: Ενας αγοραστής, είτε πρόκειται για FHA, VA, USDA ή ακόμη και συμβατικά δάνεια, υποβάλλει προσφορές για την αγορά ενός σπιτιού, αλλά ένας αγοραστής, με μετρητά, έρχεται και μπορεί να χτυπήσει οποιοδήποτε από αυτά τα δάνεια και να εξοικονομήσει χρήματα, καθώς δεν υπάρχουν προϋποθέσεις, όπως απαιτείται από τους δανειστές για να προστατεύσουν τα χρήματά τους.
Εδώ στην αγορά της Tampa Bay όπου ζω τώρα, ο ορίζοντας της πόλης είναι γεμάτος γερανούς με κτίρια που ανεβαίνουν παντού. Μια απλή λύση για ένα κτίριο γραφείων που δεν είναι πλήρως κατειλημμένο είναι να έχει μια μικτή χρήση διαμερισμάτων, διαμερισμάτων και γραφείων. Σχετικά με τις τάσεις της αγοράς σήμερα υπάρχουν πολυάριθμα γεγονότα. Οι τάσεις της αγοράς σχετίζονται με κάθε δήμο ξεχωριστά, όσον αφορά τη χωροταξία, την τοπική κοινωνία που υποστηρίζει ή αρνείται την ανάπτυξη και την εξέλιξη ή αφήνει τα πράγματα στάσιμα. Επίσης, υπάρχει ο παράγοντας του τοπικού εγχώριου πολιτικού καθεστώτος καθώς και της διεθνούς πολιτικής που προκαλούν αστάθεια και ανασφάλεια. Αυτό αντιμετωπίζεται με φινέτσα και γενική κοινή λογική, κάπως σαν τη μεθοδολογία του Warren Buffet.
«Εξω το παλιό, μέσα το καινούργιο», με τον Covid ως παράγοντα στην εξίσωση, που άλλαξε τα πάντα. Παλιά φτερνιζόμασταν και κάποιος έλεγε «Ο Θεός να σε ευλογεί», τώρα φτερνιζόσουν και σου γύριζαν την πλάτη και έφευγαν νομίζοντας ότι έχεις τον ιό. Επίσης, το μισό εργατικό δυναμικό και πολλές εταιρείες έμαθαν ότι μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα επιτρέποντας στους υπαλλήλους τους να εργάζονται από το σπίτι, συνδυάζοντάς το με αγορές μέσω διαδικτύου, οι οποίες μπορούν να εξοικονομήσουν χρόνο οδήγησης των υπαλλήλων, δολάρια σε βενζίνη, χρόνο εστίασης και συνολική εξοικονόμηση χρημάτων και για τους δύο, καθώς ο εργοδότης δεν χρειάζεται ένα φανταχτερό κτίριο γραφείων αφού μπορείτε να εργαστείτε με άνεση από το σπίτι σας. Το να σηκώνεστε στις 5 π.μ. βάζοντας ένα κοστούμι ή ένα φόρεμα και μετά να οδηγείτε 20-30 μίλια, 5 ημέρες την εβδομάδα για να είστε στην ώρα σας, ώστε να κάνετε καλή εντύπωση στο αφεντικό σας που κάθεται στο γραφείο σας 8 ώρες την ημέρα, είναι παλιομοδίτικο. Εξακολουθώ να πιστεύω, ότι οι συναντήσεις πρόσωπο με πρόσωπο, ανά τακτά χρονικά διαστήματα, είναι σημαντικές, καθώς μπορούμε να επικοινωνούμε πιο διαδραστικά, αντί να καθόμαστε μπροστά σε μια κλήση ζουμ με ένα ωραίο πουκάμισο επάνω και κάτω το εσώρουχό μας.
**Μιχάλης Φραγκέδης (Michael Frangedis), PLLC – Keller Williams Gulfside Realty michaelfrangedis@kw.com /linkedin.com/in/michael-frangedis-50510b232/Michaelfrangedis.kw.com
7. «Η Ελλάδα, παρά τη δύσκολη παγκόσμια οικονομική συγκυρία και το 2023, εξακολουθεί να είναι επενδυτικός προορισμός για την απόκτηση ακινήτων»
Αλεξάνδρα Σεκούρη* (Alexandra Sekouri) – Barnes International New York, Lithos Investment – Greece-Senior Professional Valuer, Commercial and Investment Real Estate Certified
Κατά τη διάρκεια του Μαρτίου 2023, τρεις αμερικανικές τράπεζες μικρού έως μεσαίου μεγέθους, συγκεκριμένα, Silicon Valley Bank, Signature Bank and First Republic Bank έκλεισαν, προκαλώντας απότομη πτώση στις τιμές των τραπεζικών μετοχών και ταχεία αντίδραση από τις ρυθμιστικές αρχές για την αποτροπή πιθανής παγκόσμιας μετάδοσης.
Ωστόσο, είναι δύσκολο να προβλεφθεί, εάν αυτό θα οδηγήσει σε μια δεύτερη τραπεζική κρίση όπως αυτή του 2008 με την κατάρρευση της Lehman Brothers που συγκλόνισε το χρηματοπιστωτικό σύστημα των ΗΠΑ και στη συνέχεια ολόκληρο τον δυτικό κόσμο. Η κατάρρευση της Lehman Brothers οδήγησε σε μια παγκόσμια οικονομική κρίση που επηρέασε την αγορά ακινήτων και άλλους τομείς της οικονομίας. Η κρίση οδήγησε σε απότομη πτώση της αξίας των ακινήτων και σε μείωση των στεγαστικών δανείων.
Ο αντίκτυπος μιας τραπεζικής κρίσης στην αγορά ακινήτων είναι επίσης δύσκολο να προβλεφθεί, καθώς εξαρτάται από διάφορους παράγοντες όπως το μέγεθος της κρίσης, η αντίδραση της κυβέρνησης και οι συνθήκες της αγοράς. Γενικά, μια τραπεζική κρίση μπορεί να οδηγήσει σε πτώση των τιμών των ακινήτων λόγω μειωμένης δανειοδοτικής δραστηριότητας, υψηλών επιτοκίων, και αυξημένης αβεβαιότητας στην αγορά.
Ωστόσο, οι ειδικοί πιστεύουν πως η τρέχουσα κρίση δεν θα φτάσει στα επίπεδα του 2008 και ορισμένοι πιστεύουν, ότι ήδη περάσαμε το βαθύτερο σημείο της κρίσης αυτής.
Οσον αφορά την αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης τον Μάιο μήνα -σε ετήσια βάση, το πλήθος των προσφερόμενων ακινήτων προς πώληση μειώθηκε κατά 0,1%- νέα προσύμφωνα μειώθηκαν κατά 21,4% (3.321), οι ημέρες παραμονής στην αγορά αυξήθηκαν κατά 44,3% (88 ημέρες) και η μέση τιμή πώλησης μειώθηκε κατά 8,9% ($1.192.846).
Σε αντίθεση, η διαπραγματευσιμότητα αυξήθηκε κατά 6,3%, σημειώνοντας αύξηση 75% από έτος σε έτος. Την τελευταία εβδομάδα του Μαϊου τα συμβόλαια που υπογράφτηκαν ανέβηκαν στο υψηλότερο επίπεδο φέτος, ξεπερνώντας το όριο των 300 για πρώτη φορά από τον Μάιο του 2022.
Ενώ ο συνολικός αριθμός των υπογεγραμμένων συμφωνιών το 2023 υστερεί σε σχέση με τα επίπεδα του 2021 και του 2022, παραμένει πάνω από το 2019.
ΕΛΛΑΔΑ
Η ελληνική κτηματαγορά σε αντίθεση με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες δείχνει τις καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια ανεξάρτητα που βρίσκεται αντιμέτωπη με αύξηση του κόστους ενέργειας, που συνδέεται με τις εξελίξεις στο διεθνές και στο εγχώριο περιβάλλον.
Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος, πάρα τον πληθωρισμό και αύξηση των επιτοκίων η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει δυναμική και αναμένεται να υπάρξει σημαντική ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων από το δεύτερο εξάμηνο 2023.
Με βάση την ίδια έκθεση, το 2022 η μέση αύξηση των τιμών ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 11,1%. Σύμφωνα με την πρόβλεψη της Τράπεζας Πειραιώς, οι τιμές ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν επιπλέον κατά 7,4% το 2023, και τα επόμενα τρία χρόνια, 2024-2026 κατά 5,6% – 6,5% αντίστοιχα.
Το 2022 υποβλήθηκαν 215.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων, γονικές παροχές και δωρεές. Στο 2023 αναμένεται να καταγραφεί νέο ρεκόρ, καθώς από την αρχή του έτους μέχρι και τις 15 Μαϊου έχουν υποβληθεί πάνω από 117.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις. Πιο συγκεκριμένα, καθημερινά υποβάλλονται περίπου 1.300 ηλεκτρονικές δηλώσεις, κάτι που επιβεβαιώνει μεγάλο ενδιαφέρον για αγοραπωλησίες κατοικιών, οικοπέδων και γραφείων.
Η Ελλάδα, παρά τη δύσκολη παγκόσμια οικονομική συγκυρία, και το 2023 εξακολουθεί να είναι επενδυτικός προορισμός για την απόκτηση ακινήτων. Οι ξένοι επενδυτές, που αντιστοιχούν στο 50% των συναλλαγών, επιλέγουν την Ελλάδα για δύο βασικούς λόγους:
α) είτε να αποκτήσουν τη «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa): Τουλάχιστον 1,57 δισ. την περίοδο Μάρτιος 2022 – Μάρτιος 2023 έχουν εισέλθει στη χώρα από τους επενδυτές τρίτων χωρών που αγόρασαν ακίνητα μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» – επενδυτική άδεια παραμονής. Η ζήτηση από το τελευταίο τρίμηνο του 2022 έχει αυξηθεί. Ενας από τους λόγους είναι η αύξηση του ελάχιστου ποσού αγοράς από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ σε δημοφιλείς περιοχές από την 1η Αυγούστου 2023. Ενας άλλος λόγος είναι η διακοπή του αντίστοιχου προγράμματος στην Πορτογαλία και πιθανόν και στην Ισπανία.
β) ή λόγω των υψηλών αποδόσεων που προσφέρουν τα ακίνητα: Οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα, ακόμα σε ακριβές περιοχές, όπως τα δημοφιλή ελληνικά νησιά ή στην Αθηναϊκή Ριβιέρα είναι χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους περιζήτητους ευρωπαϊκούς προορισμούς, και προσφέρουν υψηλές αποδόσεις που υπερβαίνουν το 6%. Ενα σημαντικό ποσοστό των επενδυτών που ανήκουν σε αυτό το γκρουπ, είναι αυτοί που επιθυμούν να ζήσουν στην Ελλάδα, αφού συνταξιοδοτούν.
Εξοχικές κατοικίες, πολυτελείς βίλες, τουριστικά ακίνητα (βραχυπρόθεσμη μίσθωση και ξενοδοχεία), επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα) όπως και τα logistics, εξακολουθούν να συγκεντρώνουν την αυξημένη επενδυτική ζήτηση και το 2023. Θεωρώ πως τώρα είναι η κατάλληλη εποχή να επενδύσετε στην Ελλάδα, καθότι η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε ένα νέο κύκλο ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια.
**Αλεξάνδρα Σεκούρη (Alexandra Sekouri) – Barnes International – New York/ LITHOS INVESTMENT – Greece Senior Professional Valuer, Commercial and Investment Real Estate Certified, CIREC, CIPS, ABR®, RSPS, PSA, BPOR, TRC, IPC, PREV , HAR VP & PL to NAR, CEPI Board member, 2017-2020, NAR & MIAMI REALTORS ® International member. FIABCI & CREA member. Τel.: +1 646 923 2151 / +30 6974898577 / email: a.sekouris@barnes-international.com / email: sales@lithosinvestment.com / https: www.linkedin.com/in/alexandra-sekouri
8. «Ο αρνητικός ψυχολογικός παράγοντας που είναι επακόλουθο της εξασθενημένης οικονομίας κάνει τα πράγματα χειρότερα»
Οι άνθρωποι είναι προσεκτικοί στη λήψη αποφάσεων αγοράς ή πώλησης
Γιώργος Κίτσιος* (George Kitsios) – Πολεοδόμος Αρχιτέκτων (Assoc. AIA)
Φαίνεται ότι η σημερινή χρηματοπιστωτική κρίση δεν σχετίζεται με τα στεγαστικά δάνεια ή τον ληστρικό δανεισμό με στόχο τους αγοραστές κατοικιών με χαμηλό εισόδημα, την υπερβολική ανάληψη κινδύνων από τα παγκόσμια ιδρύματα και το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπως συνέβη στη χρηματοπιστωτική κρίση του 2007 και του 2008. Στις 9 Μαρτίου 2023 αποσύρθηκαν $42 δισεκατομμύρια σε καταθέσεις. Ολοι προσπάθησαν να τα αποσύρουν, σε μία μόνο ημέρα από την SVB, αφού κατέστη σαφές, ότι αυτή η τράπεζα έχει υποστεί τεράστιες απώλειες στο χαρτοφυλάκιο δανείων της λόγω της αύξησης των επιτοκίων. Φαίνεται ότι η κακή διαχείριση της τράπεζας ήταν η κύρια αιτία της αποτυχίας της όπως έδειξε η έκθεση της FDIC τον Απρίλιο του 2023, παράλληλα με την αδιαφορία της να ανταποκριθεί γρήγορα στις συστάσεις FDIC’s. Φαίνεται όμως ότι η σημερινή χρηματοπιστωτική κρίση δεν είναι τόσο σοβαρή όσο ήταν η χρηματοπιστωτική κρίση του 2007, αλλά πρόκειται να επηρεάσει κυρίως την αγορά εμπορικών ακινήτων και στη συνέχεια την αγορά κατοικιών σε μικρότερο βαθμό. Ο αρνητικός ψυχολογικός παράγοντας που είναι επακόλουθο της εξασθενημένης οικονομίας κάνει τα πράγματα χειρότερα. Μέχρι η οικονομία να επανέλθει σε τάξη, ελπίζω ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση μαζί με τους οικονομικούς θεσμούς να λάβουν τα σωστά μέτρα για την ανακούφιση του προβλήματος που προκύπτει από αυτή τη χρηματοπιστωτική κρίση.
Τα αυξημένα επιτόκια από την άλλη πλευρά σαν εργαλείο μείωσης του πληθωρισμού, επιβραδύνουν τις συναλλαγές στα ακίνητα. Οι άνθρωποι είναι προσεκτικοί στη λήψη αποφάσεων αγοράς ή πώλησης. Επίσης, η αγορά ενοικίασης επιβραδύνεται λόγω του γεγονότος, ότι οι νέοι προτιμούν να μείνουν στα σπίτια των γονέων τους, μέχρι οι τιμές ενοικίασης να γίνουν πιο προσιτές. Ο βομβαρδισμός ενοικίασης ακινήτων του 2022 ανάγκασε μερικούς ανθρώπους να μετακομίσουν από το Μανχάταν και σύμφωνα με την εμπειρία μας αυτό φαίνεται ότι ήταν μια καλή εναλλακτική λύση γι’ αυτούς. Παραδοσιακά οι τιμές ενοικίασης των διαμερισμάτων στο Κουίνς είναι πιο χαμηλές από αυτές στο Μανχάταν. Η Αστόρια θεωρείται μια μοντέρνα πόλη για τους νέους επαγγελματίες, που εργάζονται στο Μανχάταν, επειδή είναι πολύ κοντά στη πόλη και προσφέρει ποιότητα ζωής και ανέσεις παρόμοιες με αυτές που προσφέρονται στο Μανχάταν. Ελπίζουμε το δεύτερο εξάμηνο του 2023 τα πράγματα να αλλάξουν προς το καλύτερο, λαμβάνοντας υπόψη, μεταξύ άλλων, ότι βελτιώνεται η Covid-19 πανδημία. Ενας ακόμα ευοίωνος παράγοντας και θετικός δείκτης για τη βελτίωση της αγοράς, είναι ότι τα εστιατόρια, οι καφετέριες, τα θέατρα και άλλα μέρη συγκεντρώσεων άρχισαν να προσελκύουν και πάλι περισσότερους ανθρώπους και γεμίζουν όσο ήταν πριν από την πανδημία.
**Γιώργος Κίτσιος (George Kitsios), Πολεοδόμος – Αρχιτέκτων (Assoc. AIA)
Adress: 33-01 Broadway, 2nd Floor, Astoria, NY 11106
Tel.: 1-718-932-4097/ Fax.: 1-718-932-4609/Mobile: 1-646-263-0773/ e-mail: gkitsios@globalcity.com/ www.globalcity.com /
www.shoretowers.info
9. «Υπάρχουν ακόμα χιλιάδες δυνητικοί αγοραστές που περιμένουν στο περιθώριο, περιμένοντας να αρπάξουν μια ευκαιρία»
Οι άνθρωποι ανυπομονούν να περιμένουν να δουν νέα ακίνητα
Πάρης Ερμογένους* – Principal Broker/Owner- Next Home Empire
Ο πληθωρισμός θα επηρεάζει πάντα τις αγορές, ειδικά την αγορά ακινήτων. Οταν ο πληθωρισμός είναι υψηλός, τα χρήματα αξίζουν λιγότερο. Χρειάζονται περισσότερα χρήματα για την αγορά του ίδιου προϊόντος. Σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, ένας τυπικός αγοραστής έχει πολύ λιγότερη αγοραστική δύναμη από ό,τι είχε πέρυσι τέτοια εποχή. Για παράδειγμα, ο αγοραστής που ψάχνει για ένα σπίτι 1-2 οικογενειών, με μεγάλο μισθό και προκαταβολή, ο οποίος ήταν σε θέση να αγοράσει ένα σπίτι αξίας 1,2-1,3 εκατ. δολαρίων με επιτόκιο 4%, μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι αξίας 1 εκατ. δολαρίων μόνο με επιτόκιο 7%. Αυτός είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους οι τιμές των κατοικιών έχουν αρχίσει να πέφτουν. Με αυτό το δεδομένο, υπάρχουν ακόμα χιλιάδες δυνητικοί αγοραστές που περιμένουν στο περιθώριο, περιμένοντας να αρπάξουν μια ευκαιρία. Είτε τα επιτόκια, είτε οι τιμές πέσουν, είναι έτοιμοι. Οι πωλητές περιμένουν να χρονομετρήσουν την αγορά, αλλά δεν χρειάζεται να το κάνουν. Τη στιγμή που το ακίνητό τους βγαίνει στην αγορά, δεχόμαστε τόνους τηλεφωνημάτων και ενδιαφέροντος. Οι άνθρωποι ανυπομονούν να δουν νέα ακίνητα.
**Πάρης Ερμογένους* (Parry Ermogenous) – Principal Broker/Owner- NextHome Empire/ Adress: 37-11 23rd Avenue Astoria, NY 11105. Tel.: (917) 642-4797 (cell) 718.626.6737 (office)/ www.NextHomeEmpire.com
10. «Η σταθεροποίηση των επιτοκίων και τα δημιουργικά προγράμματα δανείων καθιστούν τα σπίτια και πάλι προσιτά για τους αγοραστές»
«Στις περιοχές Ουάσιγκτον, DC, Maryland και Virginia η αγορά ακινήτων παραμένει αρκετά ισχυρή»
Μπάρμπαρα Σκαρδή* (Barbara A. Skardis) – CRS, GRI, SFR-Associate Broker-Trusted Real Estate Advisor – TTR Sotheby’s International Realty
Είμαστε τυχεροί που στην περιοχή DMV (Ουάσιγκτον, DC, Maryland, Virginia) η αγορά ακινήτων παραμένει αρκετά ισχυρή το 2023 μέχρι στιγμής και είμαστε αισιόδοξοι και για το δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Το πρωτοφανώς χαμηλό απόθεμα και η υψηλή ζήτηση καθιστούν αυτή την αγορά εξαιρετική για τους πωλητές. Η αλήθεια είναι ότι παρατηρήσαμε μια επιβράδυνση όταν συνεχίστηκαν οι αυξήσεις των επιτοκίων από τη Fed. Ο υψηλός πληθωρισμός προκάλεσε την αντιστροφή της πολιτικής της Fed. Αυτό προκάλεσε την κατακόρυφη πτώση της αγοραστικής δύναμης και, κατά συνέπεια, πολλοί αγοραστές τιμολογήθηκαν εκτός αγοράς. Ωστόσο, η σταθεροποίηση των επιτοκίων και τα δημιουργικά προγράμματα δανείων καθιστούν τα σπίτια και πάλι προσιτά για τους αγοραστές.
Σε γενικές γραμμές, οι άνθρωποι δεν μετακινούνται τόσο εύκολα όσο στο παρελθόν λόγω των υψηλών τιμών των κατοικιών στην περιοχή μας, και των υψηλότερων επιτοκίων.
**Μπάρμπαρα Σκαρδή* (Barbara A. Skardis), CRS, GRI, SFR-Associate Broker-Trusted Real Estate Advisor – TTR Sotheby’s International Realty
4809 Bethesda Ave – Bethesda, MD 20814 / Off: (301) 516-1212 – Cell: (240) 481-0700
11. «Πολλά από τα έργα μας έχουν εξασφαλίσει χρηματοδότηση πριν από 1-2 χρόνια, οπότε η κατασκευή είναι ασφαλής για τους ιδιοκτήτες»
Ας ελπίσουμε ότι με πτώση των επιτοκίων τα πράγματα θα διευθετηθούν
Τόνυ Μαλάτος* (Tony Malatos) – Principal
Λόγω του σημερινού πληθωρισμού, φαίνεται ότι υπάρχει ένας φόβος στον κατασκευαστικό κλάδο που είναι ξεκάθαρα εμφανής και αναλογος με τη ροή των οικονομικών. Συνήθως ο κλάδος μας βασίζεται σε όρους πληρωμής 30-60 ημερών, αλλά από τότε που ο πληθωρισμός και τα επιτόκια έχουν αυξηθεί, τα έργα έχουν προχωρήσει 60-120 ημέρες πριν από την αποδέσμευση χρημάτων. Είναι φόβος ή μήπως ένας ιδιοκτήτης προσπαθεί να χρησιμοποιήσει κεφάλαια με άλλους τρόπους για να αντισταθμίσει την αύξηση των επιτοκίων; Δεν ξέρουμε. Έχουμε μια πολιτική αναστολής των εργασιών μετά την καθυστέρηση πληρωμών 90 ημέρες και, στη συνέχεια, να προχωρήσουμε με επίσχεση . Έχουμε δει να τοποθετούνται περισσότερα βάρη από ό,τι στο παρελθόν. Ας ελπίσουμε ότι με πτώση των επιτοκίων τα πράγματα θα διευθετηθούν. Όπως έχουμε δει στο παρελθόν με την κρίση του 2008, όταν οι τράπεζες ήταν στενές με δανεισμό και λίγοι άνθρωποι μπορούσαν να εξασφαλίσουν δάνεια, η κατασκευή νέων διαμερισμάτων επιβραδύνθηκε αλλά η αγορά ενοικίων αυξήθηκε. Οι νέες κατασκευές επιβραδύνθηκαν επίσης και η αποκατάσταση υφιστάμενων κτιρίων αυξήθηκε. Το καλό είναι ότι πολλά από τα έργα μας έχουν εξασφαλίσει χρηματοδότηση πριν από 1-2 χρόνια, οπότε η κατασκευή είναι ασφαλής για τους ιδιοκτήτες. Εργολάβοι σαν εμάς είναι αυτοί που χάνουν με αυξήσεις υλικών. προχωράμε.
**Τόνυ Μαλάτος (Tony Malatos) – Principal
69-81 75th str, Middle Village, N.Y 11379
Tel.: (718) 366-0075/ Fax.: (718) 956-7998
Email: amalatos@knsbuildingrestoration.com
12. «Η Αστόρια και γενικότερα το Κουίνς είναι μια περιοχή που την προτιμούν πάρα πολλοί, γι’ αυτό άλλωστε οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σταθερές και τα ενοίκια αυξάνονται»
Επενδύοντας σε ακίνητα μόνο κέρδος θα έχει ο αγοραστής
Φώτης Γερασόπουλος* (Fotis Gerousopoulos) – Lic. Real Estate Salesperson Amorelli Realty
Η αγορά των ακινήτων παραμένει σταθερή παρά το γεγονός ότι αυξήθηκαν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ολοι περιμέναμε κάποια πτώση μετά την αύξηση των επιτοκίων, αλλά πολύ γρήγορα οι τιμές σταθεροποιήθηκαν και είναι οι ίδιες με την περσινή χρονιά.
Οι τιμές στα καινούργια διαμερίσματα όπου κτίζονται πάρα πολλά έχουνε 10% με 15% πτώση. Οι τιμές στα σπίτια παραμένουν οι ίδιες.
Στην αγορά ενοικίασης διαμερισμάτων είναι αυξημένες οι τιμές από 10% έως 20% από το 2022 και δεν υπάρχουν διαμερίσματα προς ενοικίαση. Είναι πολύ λίγα.
Η Αστόρια και γενικότερα το Κουίνς είναι μια περιοχή που την προτιμούν πάρα πολλοί, γι’ αυτό άλλωστε οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σταθερές και τα ενοίκια αυξάνονται.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός πως η οικονομία γενικά πάει καλά, δημιουργούνται πολλές νέες θέσεις εργασίας και η ύφεση που πολλοί περίμεναν δεν ήρθε. Βέβαια τα μεσαία εισοδήματα με τις τιμές των ακινήτων και την ενοικίαση διαμερισμάτων είναι δυσανάλογα. Είναι δύσκολο για έναν εργαζόμενο να αγοράσει ακίνητο με τις σημερινές τιμές, παρ’ όλα αυτά γίνονται αγοραπωλησίες. Ενα σπίτι π.χ. που βγαίνει στην αγορά προς πώληση σε ένα δύο μήνες το πολύ θα έχει πουληθεί.
Τώρα το τι θα συμβεί από εδώ και στο εξής κανείς δεν μπορεί να πει με βεβαιότητα. Ολα θα εξαρτηθούν από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας. Να μην ξεχνάμε και τον πληθωρισμό όπου οι τιμές των αγαθών δυσκολεύουν πολύ τα νοικοκυριά. Πάντως, το ακίνητο και σαν επένδυση και σαν κατοικία μακροχρόνια, για όποιον το πάρει θα είναι κέρδος.
Φώτης Γερασόπουλος* (Fotis Gerousopoulos)
** Φώτης Γερασόπουλος* (Fotis Gerousopoulos) – Amorelli Realty
30-01 30th Av. Astoria NY 11103
Mobile: (917) 496-6508 / Tel.: (718) 662-2121
Fax: (718) 662-2345
Email: fgerasopoulos@amorellirealty.com
13. «Η ιδιωτική ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ανήκει σήμερα κατά ένα σημαντικό μέρος της στον Απόδημο Ελληνισμό, τόσο ως πατρογονική περιουσία, όσο και ως σύγχρονες επενδύσεις»
Ακίνητη Ιδιοκτησία και Απόδημος Ελληνισμός
Στράτος Παραδιάς* – Δικηγόρος Αθηνών, Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI
Δύο είναι οι συνδετικοί κρίκοι του Απόδημου Ελληνισμού με τη χώρα μας: Ο πρώτος είναι η οικογένεια και οι συγγενείς και ο δεύτερος είναι η οικογενειακή περιουσία και η ακίνητη ιδιοκτησία. Οταν τα χρόνια περνούν, οι γενεές παρέρχονται και οι συγγενείς «φεύγουν», η Ακίνητη Ιδιοκτησία παραμένει ο μοναδικός, πλέον, συνδετικός κρίκος των επομένων γενεών Απόδημων Ελλήνων με τη χώρα μας. Η ιδιωτική ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ανήκει σήμερα κατά ένα σημαντικό μέρος της στον Απόδημο Ελληνισμό, τόσο ως πατρογονική περιουσία, όσο και ως σύγχρονες επενδύσεις.
Η μεταχείριση συνεπώς από το κράτος της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας των Απόδημων Ελλήνων αποτελεί ένα ιδιαίτερα σημαντικό και ευαίσθητο εθνικό θέμα. Γι’ αυτό η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) από τη δεκαετία του ’80 προχώρησε και στην ίδρυση ειδικού σωματείου εκπροσώπησής τους, την «Πανελλήνια Ενωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Απόδημου Ελληνισμού» (Property Union of Greeks abroad – PUGA), που κατάφερε να προβάλει τη συμβολή του Απόδημου Ελληνισμού στην αιμοδοσία των οικονομικών της χώρας μας, μέσα από την εισαγωγή συναλλάγματος για αγορά ακινήτων που ήταν τότε η πλέον πολύτιμη αιμοδοσία της Εθνικής Οικονομίας, γι’ αυτό και απαλλασσόταν από το φόρο μεταβίβασης. Ετσι μέσω της ΠΟΜΙΔΑ εισηγηθήκαμε και επιτύχαμε πρωτοποριακές διατάξεις για την ευκολότερη απελευθέρωση ακινήτων που αγοράστηκαν με εισαγωγή συναλλάγματος από τα τότε ενοικιοστασιακά δεσμά τους.
Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που πληρώνει ο αγοραστής είναι μόνον 3%, με σημαντική απαλλαγή αν πρόκειται για την πρώτη κατοικία του, μειώθηκε ο ΕΝΦΙΑ για τις μικρότερες περιουσίες, παράλληλα δε με την πρόοδο της Ψηφιακής Διακυβέρνησης, η εκπλήρωση των φορολογικών υποχρεώσεων των Αποδήμων γίνεται πλέον σχεδόν αποκλειστικά μέσω διαδικτύου. Επίσης, η δημιουργία και λειτουργία του σύγχρονου Εθνικού Κτηματολογίου, κάτι που έχει ιδιαίτερη αξία για την προάσπιση της περιουσίας των Αποδήμων, έχει καλύψει ήδη το 70% της χώρας και σε λίγο το 100%. Οι μισθώσεις ακινήτων είναι ελεύθερες μετά την πρώτη τριετία, η κτηματαγορά βρίσκεται σε άνθηση, τόσο για κύρια όσο και για παραθεριστική κατοικία, αλλά και για επαγγελματικά ακίνητα, έχει αρχίσει δε και πάλι η ανέγερση σύγχρονων οικοδομών, κάτι που θα επιταθεί εξ αιτίας και της κυβερνητικής σταθερότητας της χώρας.
Σήμερα τα κυριότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι Απόδημοι Ελληνες ιδιοκτήτες είναι η έλλειψη νόμιμων τίτλων ιδιοκτησίας, ο μεγάλος αριθμός συνιδιοκτητών – κληρονόμων, η ανάγκη περιουσιακής διανομής μεταξύ των συνδικαιούχων, ή έλλειψη δήλωσης της ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο από τους δικαιούχους, η ύπαρξη κτισμάτων χωρίς οικοδομική άδεια, η δυσκολία εντοπισμού των αγροτικών ακινήτων τους ως προς τη θέση και τα όριά τους και οι καταπατήσεις, από όμορους και εντόπιους ιδιοκτήτες. Οι Απόδημοι Ελληνες ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιμετωπίζουν τέτοια προβλήματα, μπορούν να εγγράφονται μέλη της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. μέσα από την ηλεκτρονική σελίδα της www.pomida.gr, ώστε να μπορούν να είναι πάντοτε ενήμεροι σε ό,τι αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία τους στην Ελλάδα, έχοντας πλήρη πρόσβαση σε όλο το πληροφορικό υλικό της, και απάντηση στις απορίες τους.
**Στράτος Παραδιάς – Δικηγόρος Αθηνών, Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων UIPI / Σοφοκλέους 7, Αθήνα 10559/ Τηλ.: 210-3216141 Κιν. 6944597700/ stratos@paradias.gr / www.paradias.gr
14. Η Ελλάδα ιδανικός επενδυτικός προορισμός
Της Αννας Κορακή
Δικηγόρος
Παρά τη διαρκή μεταβολή του παγκόσμιου σκηνικού και την ενεργειακή κρίση, η Ελλάδα συνεχίζει να παρουσιάζει σταθερότητα και να αποτελεί ελκυστικό επενδυτικό προορισμό για πολίτες από τρίτες χώρες και ξένους επενδυτές. Μάλιστα την προσεχή διετία αναμένεται να υπάρξει αύξηση της εισροής επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα.
Στη νέα οικονομική εικόνα της Ελλάδας και στην εξέλιξή της σε πόλο έλξης ξένων επενδυτών έχουν συντελέσει, μεταξύ άλλων, η προώθηση της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης, η Εξυγίανση του Δημοσίου, η μείωση της διαφθοράς, η διαφάνεια, η σταθερότητα του φορολογικού συστήματος, η ασφάλεια των πνευματικών δικαιωμάτων και η εν γένει εφαρμογή συγκεκριμένων πολιτικών και προγραμμάτων που δημιουργούν ευνοϊκούς όρους για επενδύσεις, ενώ το στοίχημα της αύξησης των επενδύσεων στην Ελλάδα παραμένει στην κορυφή της κυβερνητικής ατζέντας.
Στην κορυφή των επενδύσεων σημαντική θέση εξακολουθεί να έχει η Αγορά, η εκμετάλλευση και η Διαχείριση Ακινήτων – Real Estate, ενώ στην ελληνική αγορά καταγράφεται πλέον μεγάλη ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες και υψηλών προδιαγραφών ακίνητα επαγγελματικής χρήσης.
Την τελευταία τριετία οι άμεσες ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 15% και σε αυτό συνέβαλε το Ταμείο Ανάκαμψης και τα σημαντικά deals που ανακοινώθηκαν ή ολοκληρώθηκαν στον ελλαδικό χώρο. Οι συνολικές εισροές ξένων επενδύσεων το τρέχον έτος 2023 εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 8 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με την ελληνική κυβέρνηση, θα εισρεύσουν στην ελληνική οικονομία περισσότερα από 15 δισ. ευρώ δημοσίων επενδύσεων, εκ των οποίων τα 8,3 δισ. ευρώ θα προκύψουν από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων και τα 7 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, στο οποίο έχουν ήδη ενταχθεί πάνω από 440 έργα και επενδύσεις.
Οι επενδύσεις κατοίκων εξωτερικού στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια, παρουσιάζουν αυξητική τάση, το δε έτος 2022 οι επενδύσεις στην Ελλάδα ήταν οι υψηλότερες της τελευταίας 20ετίας και αναμένεται να αυξηθούν πολύ περισσότερο την περίοδο 2023-2025.
Οι υψηλοί ρυθμοί επενδύσεων -κατά την ΤτΕ- θα συνεχιστούν και σε αυτό συμβάλει το γεγονός ότι τα επόμενα χρόνια η Ελλάδα θα λάβει στήριξη ύψους περίπου 40 δισ. ευρώ από τον μακροπρόθεσμο προϋπολογισμό της ΕΕ 2021-2027 και 30 δισ. ευρώ από τον Μηχανισμό Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας έως το 2026.
Στη διαδικασία των επενδύσεων απαιτείται η συνδρομή εξειδικευμένων νομικών και οικονομικών συμβούλων, οι οποίοι θα αποτελέσουν έναν πολύτιμο συνεργάτη για όποιον ενδιαφέρεται να επενδύσει στην Ελλάδα θωρακίζοντας νομικά τα συμφέροντά του.
Ενδεικτικά, πριν κάθε επιχειρηματικό σχέδιο και παράλληλα με την επιλογή των ακινήτων απαραίτητος είναι ο νομικός – τεχνικός έλεγχος των τίτλων ιδιοκτησίας και η αποσαφήνιση του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής, καθώς και τυχόν ειδικών περιορισμών που μπορεί να τίθεται από τη νομοθεσία προστασίας των δασών, ειδικά μετά την κύρωση των δασικών χαρτών.
Επίσης, απαραίτητος είναι ο έλεγχος τυχόν ειδικών διαταγμάτων που αφορούν επενδύσεις θεωρούμενες σημαντικές από άποψη οικονομική και πολιτική, καθώς συχνά ψηφίζονται νομοσχέδια με βάση της συνταγματικές επιταγές που δημιουργούν ευνοϊκούς όρους παροχής εξαιρέσεων που διευκολύνουν την επιχειρηματική δραστηριότητα, π.χ. δόμηση εκτός σχεδίου υπό προϋποθέσεις.
Αννα Κορακή & Συνεργάτες
Δικηγορική Εταιρεία
Πολυτεχνείου 12, Αθήνα 10433
+ 30 210 82 50 008
+ 30 210 82 50 164
+ 30 210 32 50 048
support@korakilaw.gr
www.korakilaw.gr
πηγή ekirikas.com
