Τα “μεγάλα κεφάλια” της χρηματοδότησης του κλάδου των ακινήτων συνέρρευσαν στο Marriott Marquis στην Times Square της Νέας Υόρκης τον Ιούνιο, σε μια επισφαλή στιγμή για το αντικείμενο της δραστηριότητάς τους. Οι συναλλαγές σε εμπορικά ακίνητα είχαν σταματήσει, περιορίζοντας τη ζήτηση για νέα δάνεια. Και τα δάνεια που χορηγήθηκαν κατά τη διάρκεια των ημερών της πανδημίας, όταν ο κόσμος είχε γεμίσει με τα χρήματα της δημοσιονομικής τόνωσης, χρειάζονταν διόρθωση. Ωστόσο, πολλοί συμμετέχοντες στο συνέδριο εμφανίστηκαν αισιόδοξοι, βασιζόμενοι σε μια εκπληκτικά ανθεκτική αμερικανική οικονομία και τη γενική τάση των μέσων ενημέρωσης να υπερβάλλουν όσον αφορά τις προκλήσεις. Ακολούθησε πάρτι που θύμιζε, σύμφωνα με μαρτυρίες, την ανεμελιά του κλάδου το 2006, λίγο πριν τη χρηματοοικονομική κρίση.
Δεν είναι ότι οι συμμετέχοντες στην αγορά είχαν ξεχάσει τα μαθήματα της παγκόσμιας κρίσης που ακολούθησε την άνθηση των αρχών του 2000. Αντίθετα, τα θυμήθηκαν και τα αξιοποίησαν. Αντιμέτωποι με καθυστερήσεις στις πληρωμές δανείων, οι δανειστές (τράπεζες και άλλοι) αποφάσισαν να κάνουν υπομονή: αντί να κατάσχουν ακίνητα των οποίων η αξία βυθιζόταν κατακόρυφα, επιμήκυναν τους όρους των δανείων και αγνόησαν τις βραχυπρόθεσμες αποτιμήσεις. Ονόμασαν το νέο μοντέλο “επέκταση και προσποίηση” και λειτούργησε τόσο καλά που, όταν ο Covid-19 “κοκκάλωσε” την παγκόσμια οικονομία τον Μάρτιο του 2020, στράφηκαν ξανά σε αυτό. Ένα κυλιόμενο δάνειο, υποστήριζαν, δεν συγκεντρώνει καμία απώλεια.
Ωστόσο, σε μερικά τρίμηνα υπάρχουν αυξανόμενοι φόβοι ότι αυτή η στρατηγική πιθανόν να μην μπορεί να λειτουργήσει πια. Η ραγδαία αύξηση των επιτοκίων το περασμένο έτος ξεφούσκωσε τις διογκωμένες αποτιμήσεις. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες πρέπει να βρουν περισσότερα μετρητά για να αντισταθμίσουν τη χαμηλότερη αξία του κτιρίου όταν αναχρηματοδοτούν το χρέος τους. Ταυτόχρονα, τράπεζες και ασφαλιστικές εταιρείες βρίσκονται υπό έλεγχο από ρυθμιστικές αρχές και οίκους αξιολόγησης σχετικά με τον δανεισμό τους στο πεδίο των ακινήτων. Η δε πανδημία επιτάχυνε τις αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι χρησιμοποιούν τα γραφεία, με αβέβαιες συνέπειες για τα πάντα, από τα μεσημεριανά γεύματα στο κέντρο της πόλης μέχρι τα φορολογικά έσοδα των μεγάλων πόλεων.
“Η ζήτηση για χρέος εμπορικής ακίνητης περιουσίας είναι εξίσου μεγάλη όσο ήταν σε όλη τη διάρκεια της καριέρας μου, ωστόσο η προσφορά είναι η πιο περιορισμένη που έχω δει ποτέ”, λέει ο Warren de Haan, διευθύνων σύμβουλος στην Acore Capital, δανειστή στον κλάδο του εμπορικού real estate, με 20 δισεκατομμύρια δολάρια υπό διαχείριση. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να δύνανται να λαμβάνουν δάνεια, αλλά με επώδυνα επιτόκια. “Το πρόβλημα είναι τόσο μεγάλο που θα υπάρξει ένα όχι αξιοκαταφρόνητο υποσύνολο δανείων που δεν θα μπορεί να παραταθεί”.
Υπάρχουν εμπορικά ακίνητα αξίας περίπου 20 τρισεκατομμυρίων δολαρίων στις ΗΠΑ, συμπεριλαμβανομένων γραφείων, ενοικιαζόμενων κατοικιών, αποθηκών και χώρων λιανικής, σύμφωνα με την Keefe, Bruyette & Woods. Η κρίση θα επηρεάσει διαφορετικά κάθε κατηγορία. Τα κτίρια γραφείων χαμηλότερης ποιότητας κατευθύνονται προς την κατηγορία των εμπορικών κέντρων χαμηλότερης ποιότητας: είναι ουσιαστικά μη χρηματοδοτήσιμα και πιθανότατα θα παραμείνουν έτσι έως ότου οι κατασχεμένες ιδιοκτησίες επανέλθουν στην αγορά σε δραστικά χαμηλότερες τιμές. Άλλοι τύποι ακινήτων βρίσκονται σε καλύτερη κατάσταση, αν και οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν κατά τις πιο “αφρώδεις” ημέρες του 2021 θα πληρώσουν βαρύ λογαριασμό.
Κύκλος
Οι αξίες των εμπορικών ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν κατά 30% ή περισσότερο από το ζενίθ έως το ναδίρ τους, λέει ο αναλυτής της KBW, Jade Rahmani. Αυτό συγκρίνεται με μια παρόμοια μείωση στις αρχές της δεκαετίας του 1990, μετά την κρίση αποταμιεύσεων και δανείων, καθώς και με τη μείωση 40% μετά την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση.
Η πτώση των τιμών είναι μόνον ένα μέρος του προβλήματος. Δάνεια αξίας περίπου 1,3 τρισ. δολ. για εμπορικά ακίνητα θα λήξουν μέχρι το τέλος του 2025, σύμφωνα με την MSCI Real Assets. Οι περισσότεροι δανειολήπτες θα χρειαστούν νέα δάνεια για να εξοφλήσουν τα παλιά τους και οι δανειστές είναι πολύ πιο προσεκτικοί απ’ ό,τι πριν από μερικά χρόνια. Στη χειρότερη περίπτωση, οι δανειολήπτες δεν θα μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν, οι τράπεζες θα εγγράψουν ζημίες και –σε επανάληψη εκείνου που συνέβη στη Silicon Valley Bank και τη First Republic την άνοιξη– οι νευρικοί καταθέτες θα αρχίσουν να αποσύρουν τα χρήματά τους, οδηγώντας τις τράπεζες στα όριά τους.
Το real estate είναι κυκλικός κλάδος. Η κατασκευή ενός ουρανοξύστη συνήθως διαρκεί χρόνια και πολλά μπορούν να συμβούν από τη στιγμή που μια εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων βάζει (δηλαδή ρισκάρει) τα κεφάλαια της μέχρι τη στιγμή που το ακίνητο αρχίζει να παράγει αποδόσεις. Ο υψηλότερος πληθωρισμός μπορεί να βελτιώνει την απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα, καθώς βοηθά τους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τα ενοίκια, ενώ το κόστος του χρέους παραμένει σταθερό. Ωστόσο, οι περίοδοι εύκολου δανεισμού τείνουν να φυτεύουν τους σπόρους των μελλοντικών δυσκολιών.
Στη δεκαετία του 1980, τα υψηλότερα επιτόκια ώθησαν τις μικρότερες τράπεζες να δημιουργήσουν και να χορηγούν δάνεια υψηλού ρίσκου με την ελπίδα να δημιουργήσουν τις αποδόσεις που χρειάζονταν για να διατηρήσουν τις καταθέσεις, ενώ οι νέοι φορολογικοί κανόνες διόγκωσαν τις αξίες – έως ότου μια έτερη σειρά φορολογικών αλλαγών τις “ξεφούσκωσε”. Δεκαπέντε χρόνια αργότερα, η Wall Street προχώρησε σε τιτλοποιήσεις, κόβοντας τα δάνεια σε κομμάτια και συσκευάζοντάς τα προκειμένου να δημιουργήσει τίτλους που θα μπορούσαν να πουληθούν σε επενδυτές – υποτίθεται εξαπλώνοντας και περιορίζοντας τον κίνδυνο από την πιθανότητα αθέτησης δανειακών υποχρεώσεων. Και στις δύο περιπτώσεις, μια απερίσκεπτη επιδίωξη κέρδους εξερράγη σε χρηματοοικονομική κρίση.
Αυτή τη φορά η βασική αιτία είναι διαφορετική. Οι κανονισμοί που θεσπίστηκαν μετά την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση προσπάθησαν να περιορίσουν την ανάληψη ρίσκου από τη Wall Street. Ταυτόχρονα, 15 χρόνια εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων αύξησαν τη ζήτηση για τις σχετικά ασφαλείς επενδύσεις υψηλότερης απόδοσης σε εμπορικά ακίνητα.
Στη συνέχεια, η πανδημία χτύπησε τον Μάρτιο του 2020 και τα εμπορικά ακίνητα έχασαν ξαφνικά το καθεστώς τους ως επένδυση χαμηλού ρίσκου. Τα μέτρα κοινωνικής αποστασιοποίησης μείωσαν τη ζήτηση των καταναλωτών σε καταστήματα λιανικής, εστιατόρια και ξενοδοχεία. Ακολούθησαν μαζικές απολύσεις, προκαλώντας φόβους ότι εκατομμύρια Αμερικανοί θα δυσκολεύονταν να πληρώσουν το ενοίκιό τους, ενώ οι χρηματιστές ανησυχούσαν ότι οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων, οι ξενοδόχοι και οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα έμεναν πίσω στην αποπληρωμή του χρέους τους.
Κλειδιά
Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής ενήργησαν για να εκτονώσουν αυτήν την κρίση, επιτρέποντας τεράστιες δαπάνες τόνωσης και μειώνοντας ακόμη περισσότερο τα επιτόκια. Οι καταναλωτές άνοιξαν νέα νοικοκυριά και έκαναν περισσότερες αγορές μέσω Διαδικτύου, εκτινάσσοντας τα ενοίκια για διαμερίσματα και αποθήκες ηλεκτρονικού εμπορίου στα ύψη. Από τον Μάρτιο του 2020 έως τον Ιούλιο του 2022, οι αξίες των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 30% στις ΗΠΑ, όπου βρίσκονται κτίρια που αντιπροσωπεύουν τα 3/5 των παγκόσμιων περιουσιακών στοιχείων των 33 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε ακίνητα. “Αισθανόμασταν σαν να είχαμε να κάνουμε με έναν πολύ ικανό αθλητή που είχε πάθει καρδιακή προσβολή και έξι εβδομάδες αργότερα έτρεχε ξανά μαραθωνίους”, λέει ο de Haan της Acore Capital.
Οι κινήσεις, όμως, που απέτρεψαν την πρώτη κρίση έστρωσαν το έδαφος για την τρέχουσα. Το υψηλότερο κόστος στέγασης και η αύξηση των καταναλωτικών δαπανών ώθησαν τον πληθωρισμό σε επίπεδα που δεν είχαν παρατηρηθεί εδώ και τέσσερις δεκαετίες. Σε απάντηση, η ομοσπονδιακή κεντρική τράπεζα των ΗΠΑ (Federal Reserve) αντέστρεψε την πορεία της και άρχισε να αυξάνει γρήγορα τα επιτόκια. Το υψηλότερο κόστος δανεισμού “πάγωσε” την αγορά ακινήτων, με τους πωλητές να ζητούν τις ίδιες υπέρογκες τιμές που καθορίστηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημικής έκρηξης και τους αγοραστές να υποστηρίζουν ότι τα αυξημένα επιτόκια στεγαστικών δανείων σήμαιναν ότι οι τιμές έπρεπε να μειωθούν.
Τα ενυπόθηκα εμπορικά δάνεια λειτουργούν διαφορετικά από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου διάρκειας 30 ετών που αποτελούν το θεμέλιο της αγοράς στέγης των ΗΠΑ. Οι επενδυτές δανείζονται για μικρότερες περιόδους και διαρθρώνουν τα δάνεια με μεγάλες πληρωμές στο τέλος. Έχουν σχεδιαστεί για να αναχρηματοδοτούνται και, αν δεν συμβεί αυτό, ο ιδιοκτήτης στέλνει με κούριερ τα κλειδιά στην τράπεζα. Ήδη από το τέλος του περασμένου έτους, ο κλάδος προετοιμαζόταν για μαζικές αποστολές κλειδιών.
Οι ρωγμές άρχισαν να εμφανίζονται στα τέλη του 2022, όταν οι επενδυτές άρχισαν να αποσύρουν τα χρήματά τους από επενδυτικά οχήματα που επενδύουν σε ακίνητα που διαχειρίζονται οι Blackstone και Starwood Capital. Η Brookfield Asset Management, ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων στον κόσμο, δήλωσε ότι δυσκολεύεται να αναχρηματοδοτήσει ορισμένα γραφεία στο Λος Άντζελες, κινδυνεύοντας να τα χάσει. Ακόμη και οι πολυκατοικίες της Ζώνης του Ήλιου (στις νότιες ΗΠΑ) έδειχναν κάποια αδυναμία και η Wall Street παρακολουθούσε με προσοχή. Έκθεση του Μαρτίου από την KBW προειδοποιούσε ότι δεν θα υπάρξει “ήπια προσγείωση” για τα εμπορικά ακίνητα. Ήταν από τις πλέον διαβασμένες ερευνητικές εκθέσεις στην ιστορία της εταιρείας.
Η οικονομία των ΗΠΑ είναι ισχυρή, με τους καταναλωτές να διατηρούν ψηλά τη ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών και αποθήκες ηλεκτρονικού εμπορίου. Ορισμένοι μη τραπεζικοί δανειστές διαπιστώνουν ότι όχι μόνο μπορούν να επιβάλλουν υψηλότερα επιτόκια, αλλά μπορούν επίσης να είναι επιλεκτικοί σχετικά με το ποια ακίνητα θα στηρίξουν. Άλλοι επενδυτές σχεδιάζουν να επωφεληθούν από την απόκτηση “ταλαιπωρημένων” ακινήτων σε φτηνές τιμές, με τον τρόπο του πρόσφατα θανόντος μεγιστάνα των ακινήτων Sam Zell. Το αξίωμά του ήταν ότι ένας έμπειρος μάνατζερ ξέρει πώς να “πλασαριστεί” σε ένα κτίριο έτσι ώστε να επωφεληθεί από την επόμενη αύξηση ενοικίων. Οι αισιόδοξοι ισχυρίζονται ότι οι επενδυτές έχουν πολλά μετρητά διαθέσιμα για να κυνηγήσουν ευκαιρίες.
Τραπεζική πίεση
Η δεξιότητα από μόνη της, ωστόσο, δεν θα είναι αρκετή για να αντιμετωπίσει το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν τα εμπορικά ακίνητα σήμερα: την πίεση στις τράπεζες. Οι περιφερειακές και κοινοτικές τράπεζες κατέχουν χρέος περίπου 2,3 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με τη Moody’s Investors Service. Πολλοί από αυτούς τους μικρότερους δανειστές αντιμετωπίζουν ήδη μια κρίση εξαιτίας της επίδρασης των ταχέως αυξανόμενων επιτοκίων. Ένας κίνδυνος είναι ότι οι τράπεζες που προσπαθούν να μειώσουν την έκθεσή τους σε ακίνητα πρέπει να εκφορτώνουν τα δάνειά τους με σημαντικές εκπτώσεις – ακόμα και αν τα δάνεια δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα, συνάφθηκαν όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά, οπότε ο οποιοσδήποτε αγοραστής δεν πρόκειται να τα αγγίξει χωρίς έκπτωση. Αυτό θα μπορούσε να ανοίξει έναν φαύλο κύκλο κατά τον οποίο οι τράπεζες θα μειώνουν την αξία των δανείων τους και οι επενδυτές θα τις τιμωρούν γι’ αυτό, θέτοντας τα τραπεζικά ιδρύματα υπό ακόμη μεγαλύτερη πίεση.
Περίπου 500 έως 1.000 μικρότερες τράπεζες θα μπορούσαν να εξαφανιστούν λόγω αφερεγγυότητας ή απλώς συγκέντρωσης του κλάδου, λέει ο Scott Rechler, διευθύνων σύμβουλος του κολοσσού ακινήτων RXR και μέλος του διοικητικού συμβουλίου της Federal Reserve Bank of New York.
Ο Gavriel Kahane, διευθύνων εταίρος στο Arkhouse Fund, μίλησε στο Zoom μια μέρα που οι πυρκαγιές του Καναδά περικάλυπταν τη Νέα Υόρκη σε μια πορτοκαλί σκοτεινή καταχνιά. Έχει ορισμένες ίδιες απόψεις με τους πιο αισιόδοξους δανειστές στο συνέδριο χρηματοδότησης ακινήτων: ακόμη και το χειρότερο κτίριο γραφείων θα μπορούσε να βρει ζήτηση ενοικιαστών με το σωστό ενοίκιο. Τα κτίρια που χρηματοδοτήθηκαν υπό το καθεστώς των ζενίθ αξιών της πανδημίας αντιμετώπισαν προκλήσεις, ωστόσο τα περισσότερα δάνεια που είχαν συναφθεί νωρίτερα έχουν ωφεληθεί από την αύξηση της αξίας τους.
“Τα πάντα είναι καλυμμένα στον καπνό σήμερα. Είναι εξαιρετικά απόκοσμο, σχεδόν σαν να καίγονται τα κτίρια”, σημειώνει ο Kahane. Ο καπνός όμως τελικά θα διαλυθεί. Πιθανότατα. Εάν οι δανειστές μπορούν να αντέξουν αρκετά ώστε οι δανειολήπτες να βρουν την επόμενη υποθήκη τους. Το πρόβλημα εμφανίζεται όταν οι δανειστές αναγκάζονται να προχωρήσουν σε κινήσεις με βάση τις τρέχουσες αξίες. Με άλλα λόγια, όταν σταματήσουν να προσποιούνται και δεν θα μπορούν να συνεχίσουν να επεκτείνονται. “Αυτό που θα συμβεί τότε θα είναι πραγματικά τρομακτικό”, καταλήγει
πηγή capital.gr
